佛山商業(yè)地產(chǎn)冷思 商業(yè)潛力與風(fēng)險(xiǎn)有多大?

    佛山商業(yè)地產(chǎn)冷思

    近兩三年，從季華4路至季華6路，至少有六座大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工興建或完成規(guī)劃報(bào)建工作，而在南海區(qū)桂城千燈湖板塊，也至少有5個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正式動(dòng)工或拿地規(guī)劃報(bào)建中。而與此同時(shí)，在順德、高明、三水等三個(gè)區(qū)以及佛山新城，全市在建、籌建中的各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三到五年時(shí)間，整個(gè)佛山市至少增20個(gè)新的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    現(xiàn)狀

    新項(xiàng)目相近性大 難免惡性競(jìng)爭(zhēng)

    在季華路從東至西，目前在建的及已完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建的項(xiàng)目，大約有季華7路恒福新城的恒福國(guó)際廣場(chǎng)、鴻業(yè)城市花園商業(yè)廣場(chǎng)（項(xiàng)目正式名稱待定）、萬(wàn)科廣場(chǎng)商業(yè)城、北京王府井佛山季華路項(xiàng)目以及兩個(gè)籌備中的商業(yè)項(xiàng)目（據(jù)消息人士透露這兩個(gè)項(xiàng)目分別是地產(chǎn)大鱷萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和綠城地產(chǎn)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目）。而如果將季華路再往東往西兩頭延伸，則還有季華東的萬(wàn)科金域藍(lán)灣的商業(yè)項(xiàng)目和季華西路的南莊商業(yè)地產(chǎn)等的兩大項(xiàng)目。也就是說(shuō)，季華路上，未來(lái)將新涌現(xiàn)8大新商業(yè)地產(chǎn)綜合項(xiàng)目。

    而在季華路上，在近十年間已經(jīng)陸續(xù)建成并已經(jīng)投入使用的大型商業(yè)項(xiàng)目，上規(guī)模的就有東建世紀(jì)廣場(chǎng)、順聯(lián)國(guó)際、世紀(jì)嘉園商業(yè)廣場(chǎng)、印象城等四座大型商業(yè)廣場(chǎng)。這四大商業(yè)項(xiàng)目，基本都涵蓋了購(gòu)物、餐飲和商務(wù)寫字樓及住宅等。而另外，則還有少量業(yè)態(tài)較為單一的商業(yè)項(xiàng)目，如以時(shí)尚服裝為主的英皇時(shí)尚城等。

    不管是綜合、復(fù)合型業(yè)態(tài)，還是較為單一的商業(yè)業(yè)態(tài)，在季華路上，目前正在經(jīng)營(yíng)中的大型商業(yè)廣場(chǎng)、商城，事實(shí)上就有5個(gè)較大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目。而將未來(lái)新增加的8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目加起來(lái)，禪城區(qū)季華路上在三至五年后，總共會(huì)有13個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)張營(yíng)業(yè)。盡管季華路東西長(zhǎng)達(dá)8公里，作為貫穿佛山市禪城區(qū)東西向主干馬路，在季華路沿線聚集了禪城區(qū)眾多的住宅小區(qū)，但一條8公里的大馬路上就分布了13座大型商業(yè)項(xiàng)目。在季華五路、季華六路甚至每公里就有四、五座大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)這種密集布局，在佛山較為罕有。在南海區(qū)桂城，除了已經(jīng)建成營(yíng)業(yè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目就已經(jīng)有南海廣場(chǎng)、南海城市廣場(chǎng)、保利水城、桂城百花廣場(chǎng)、順聯(lián)奧特萊斯和佳盛國(guó)際廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)在建、籌備建設(shè)中的桂城地鐵站上蓋的越秀廣場(chǎng)、創(chuàng)鴻廣場(chǎng)、萬(wàn)科金域國(guó)際和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南海區(qū)僅僅桂城未來(lái)較大規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)，就至少超過(guò)10座以上。由此看來(lái)，佛山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在迎來(lái)了建設(shè)高峰期，是否供大于求，尚有待歷史考驗(yàn)。

    惜往

    四朵鮮花只剩一花 前車之鑒不能不鑒

    佛山近期商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)火火之際，人們?cè)谝黄�喝彩之聲中，是否有必要平心靜氣略作思考，在大家都一致看好商業(yè)地產(chǎn)前景之余，是否也有人看到鮮花背后的荊棘？或者，在一座座商業(yè)大廈的背后，是否潛在有營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)？

    未來(lái)前景或者是誘人的，在每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的可行性報(bào)告的字里行間，報(bào)告起草人是否有意無(wú)意將盈利預(yù)期最大化？而將營(yíng)運(yùn)困難、風(fēng)險(xiǎn)有意識(shí)調(diào)低？或者為了融資需要，迎合老板股東、銀行財(cái)團(tuán)放貸標(biāo)準(zhǔn)，自覺(jué)不自覺(jué)地人為修改項(xiàng)目可行性報(bào)告，抱著樂(lè)觀、冒險(xiǎn)心理，力促項(xiàng)目盡快上馬。而這些為了商業(yè)地產(chǎn)盡快上馬，不惜人為拉高需求預(yù)期的結(jié)果，會(huì)不會(huì)在未來(lái)造成投資過(guò)剩？會(huì)不會(huì)造成某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目建成之時(shí)，便是這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擱置關(guān)門休息之時(shí)？

    在佛山居住10年20年以上的市民，或者都知道，在上世紀(jì)80至90年代，在佛山市禪城區(qū)中心地帶，從祖廟路至福祿路，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商，曾經(jīng)有名聞遐邇的佛山商業(yè)四朵鮮花——百花廣場(chǎng)、金花商業(yè)街、銀花商業(yè)第一街和名花商業(yè)廣場(chǎng)等四大鮮花。當(dāng)時(shí)，佛山四大鮮花，不僅吸引了佛山五區(qū)的眾多消費(fèi)者，甚至還吸引了珠江三角洲廣州以西的江門、中山等地的消費(fèi)者，利用周末時(shí)間前來(lái)佛山消費(fèi)購(gòu)物，目的地當(dāng)中，佛山百花、金花、銀花和名花商業(yè)街，都是必到之地。

    當(dāng)時(shí)，佛山這四大鮮花商業(yè)街里的業(yè)主，或自主經(jīng)營(yíng)，或放租收租，都獲得巨大的商業(yè)利益。但是，曾幾何時(shí)，這種經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)光，在運(yùn)行了不到幾年時(shí)間，部分商業(yè)街便開(kāi)始出現(xiàn)人流量下降，銷售不景氣等景象。如銀花商業(yè)街，原來(lái)整座商業(yè)廣場(chǎng)兩層樓數(shù)千平方米商鋪，密密麻麻分布有兩三百個(gè)商鋪，每天吸引來(lái)的顧客人流量都在4、5萬(wàn)甚至10多萬(wàn)人次以上。但后來(lái)有關(guān)部門在福祿路開(kāi)設(shè)燈光夜市后，銀花商業(yè)街繁華的商業(yè)，在93、94到95年只經(jīng)過(guò)短短的兩三年風(fēng)光日子，隨后日漸式微，到如今，銀花商業(yè)城的二樓成百家商鋪，全部關(guān)閉，只剩鐵將軍把門。無(wú)獨(dú)有偶，在號(hào)稱佛山商業(yè)第一街的銀花商業(yè)街走向低落之時(shí)，另外兩姐妹的金花和名花的商業(yè)營(yíng)運(yùn)也從高潮走向平淡。

    當(dāng)年佛山商業(yè)四朵鮮花，到今天還能引人關(guān)注的，只剩下百花商業(yè)街。

    當(dāng)年佛山投資者，投資百花、金花、銀花和名花的業(yè)主，有多少投資者賺了錢？有多少人“血本無(wú)歸”？又有誰(shuí)做過(guò)跟蹤研究？四朵鮮花只剩一花，目前，還叫得響亮的大概只剩百花了。投資商業(yè)地產(chǎn)，看來(lái)也是有人歡喜有人愁。有人賺錢有人虧�？磥�(lái)，前車之鑒不能不鑒。