探索商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分之路

    寫(xiě)字樓受追捧的現(xiàn)象去年就開(kāi)始顯現(xiàn)，同時(shí)，表現(xiàn)搶眼的還有旅游地產(chǎn)、城市綜合體、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分地產(chǎn)。聰明的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在細(xì)分地產(chǎn)精耕細(xì)作。

　　6月7日下午，“2012浙商商業(yè)地產(chǎn)高峰”論壇以“迎接商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分時(shí)代”為主題，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向、模式作了深入分析探討。

　　近年來(lái)，不少優(yōu)秀的房企通過(guò)尋求商業(yè)地產(chǎn)中的細(xì)分地位，在競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌。《浙商》雜志經(jīng)過(guò)3個(gè)月的調(diào)查評(píng)選，最終在本次論壇上重磅推出了“2012浙商商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍人物”、“2012浙商商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿”系列榜單(“2012浙商最佳城市綜合體”、“2012浙商最佳商務(wù)綜合體”和“2012浙商最佳城市綜合體”)。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，目前的商業(yè)地產(chǎn)還處于住宅依賴型的商業(yè)發(fā)展模式：通過(guò)銷(xiāo)售大量包括住宅在內(nèi)可銷(xiāo)售的物業(yè)來(lái)回籠資金，從而供養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)目前面臨著三大挑戰(zhàn)：第一，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度導(dǎo)致不夠?qū)�業(yè)，出現(xiàn)物業(yè)差、選址難等現(xiàn)象；第二，項(xiàng)目將來(lái)處置困難，一些建筑結(jié)構(gòu)、選址有問(wèn)題的商業(yè)地產(chǎn)將來(lái)轉(zhuǎn)變成住宅不易；第三，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入深水區(qū)。從商業(yè)用地儲(chǔ)備競(jìng)爭(zhēng)到拿地價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，再到營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)，可謂“行內(nèi)悲觀，行外樂(lè)觀”。

　　此外，論壇還設(shè)立了“傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)”、“概念性地產(chǎn)盈利前景”、“城市綜合體急速擴(kuò)張”三大主題對(duì)話環(huán)節(jié)。

　　主題對(duì)話一：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面臨三大瓶頸

　　海寧皮革城董事長(zhǎng)  任有法

　　海寧皮革城發(fā)展到現(xiàn)在18年，也遇到了一些瓶頸。一是人才瓶頸。當(dāng)企業(yè)走向全國(guó)時(shí)，首先發(fā)現(xiàn)的就是缺乏專(zhuān)業(yè)的管理人才和執(zhí)行人才；二是硬件提升了，商品和服務(wù)沒(méi)有跟上，軟件和硬件要相結(jié)合；三是在經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)下，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)財(cái)務(wù)較為緊張。

　　未來(lái)屬于電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園模式

　　頤高集團(tuán)董事長(zhǎng)  翁南道

　　浙江省有四千家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，真正活得好的卻很少，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)模式淘汰得太快了，受新型業(yè)態(tài)變化和電子商務(wù)沖擊很大，競(jìng)爭(zhēng)力、品牌影響力越來(lái)越弱。頤高現(xiàn)在正在積極地創(chuàng)新，除了發(fā)展數(shù)碼城，每年還做3-5個(gè)綜合體以及產(chǎn)業(yè)園，特別是電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)具備了做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的良好基礎(chǔ)。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性市場(chǎng)

　　金田陽(yáng)光投資集團(tuán)董事長(zhǎng)  金位海

　　現(xiàn)在做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)門(mén)檻越來(lái)越低，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要?jiǎng)?chuàng)新，方向在哪？我認(rèn)為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要向綜合市場(chǎng)發(fā)展。現(xiàn)在是買(mǎi)全球、賣(mài)全球的時(shí)代，大家都在上互聯(lián)網(wǎng)，干嘛要跑到中國(guó)，跑到義烏來(lái)買(mǎi)東西？因?yàn)樵诹x烏這個(gè)大市場(chǎng)里面有170多萬(wàn)種的商品，什么東西都可以買(mǎi)到。我認(rèn)為把專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成綜合性市場(chǎng)，其成功的系數(shù)、概率肯定會(huì)大大地提高。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)必須結(jié)合未來(lái)城市規(guī)劃

　　香港意匯設(shè)計(jì)有限公司董事長(zhǎng)  歐鎮(zhèn)江

　　當(dāng)企業(yè)買(mǎi)塊地做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的時(shí)候，必須要考慮到以后結(jié)構(gòu)上的改變，才能夠做到升級(jí)。所以我覺(jué)得在做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)的時(shí)候，必須要考慮到未來(lái)五到十年城市規(guī)劃對(duì)它的改變和影響。

　　主題對(duì)話二：概念性地產(chǎn)盈利前景

　　鄉(xiāng)村綜合體模式利潤(rùn)高

　　艷陽(yáng)(中國(guó))度假連鎖集團(tuán)董事長(zhǎng)  夏建文

　　艷陽(yáng)現(xiàn)在正在打造“鄉(xiāng)村綜合體模式”，就是把旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，還有現(xiàn)代旅游業(yè)、新農(nóng)村結(jié)合。這種模式的利潤(rùn)有幾點(diǎn)：一是以水上項(xiàng)目為例，每年水面可以向業(yè)主收租；例如私家農(nóng)莊，我們向政府每年大概交300元/畝的租金，但可以向業(yè)主每年收租1000元/畝；二是物業(yè)管理費(fèi)，這是穩(wěn)定的利潤(rùn)空間；三是股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)有很大的一個(gè)差額，這則是最大的一個(gè)利潤(rùn)空間。

　　把傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造成商業(yè)綜合體

　　杭州中商控股集團(tuán)董事長(zhǎng) 董國(guó)民

　　中商控股主要做三、四線城市的傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造升級(jí)，使之改造后成為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)綜合體。這個(gè)綜合體的業(yè)態(tài)不完全是標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)綜合體，在保留原先的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總面積不變的同時(shí)，把其位置放到地下室等偏一點(diǎn)的地方，改變臟亂差的狀況，一樓以上做成商業(yè)綜合體，有百貨、餐飲，有些地方可能還有超市、酒店。雖然此類(lèi)商業(yè)綜合體比其他的商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)低，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，所以盈利較好。

　　做好養(yǎng)老事業(yè)，才有養(yǎng)老地產(chǎn)

　　綠城頤樂(lè)教育投資管理有限公司副總經(jīng)理 王昕

　　綠城最近在研究進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，這是朝陽(yáng)事業(yè)。公司正把集醫(yī)療、養(yǎng)老、生活于一體的學(xué)院式養(yǎng)老模式帶進(jìn)小區(qū)。目前從全國(guó)的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，沒(méi)有一家的養(yǎng)老地產(chǎn)模式是成功的。我們?cè)谧鲳B(yǎng)老地產(chǎn)的前端，目前全國(guó)已有17個(gè)養(yǎng)老校區(qū)。還沒(méi)盈利，在大家接受養(yǎng)老服務(wù)的情況下，公司的投入和回報(bào)是持平的。但我們認(rèn)為，只有把養(yǎng)老事業(yè)做好，才有養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　真正的商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期持有回報(bào)

　　浙江晟昊置業(yè)有限公司總經(jīng)理  劉開(kāi)皓

　　現(xiàn)在很多企業(yè)從事旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的投資，實(shí)際上還是地產(chǎn)型商業(yè)、地產(chǎn)型旅游，還不是真正的旅游地產(chǎn)。真正的旅游地產(chǎn)更多的不是強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)的現(xiàn)金流模式，而是強(qiáng)調(diào)一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的長(zhǎng)期持有回報(bào)。

　　進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)成本大，運(yùn)營(yíng)難

　　浙江華成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)  沈波

　　在大家想進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)前，我想說(shuō)一下華成碰到的問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)前期成本投入很大，做養(yǎng)老地產(chǎn)要做高端，要有醫(yī)療等配套，如果企業(yè)自己投資只能走商業(yè)地產(chǎn)的模式，而目前政策上缺乏支持。

　　主題對(duì)話三：城市綜合體急速擴(kuò)張

　　商業(yè)地產(chǎn)是一種堅(jiān)持

　　萬(wàn)象天成商用置業(yè)有限公司董事長(zhǎng) 趙勇強(qiáng)

　　做商業(yè)地產(chǎn)是不成功便成仁。企業(yè)必須要做好計(jì)劃，不要求快。做商業(yè)地產(chǎn)是一種堅(jiān)持，盈利需要運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)需要品牌支撐，品牌支撐需要好的團(tuán)隊(duì)，這些都要逐步建立。

　　酒店資源浪費(fèi)，投資需三思

　　城市名人酒店集團(tuán)有限公司董事局主席 譚守盛

　　2010年到2011年，上海酒店房間數(shù)量增長(zhǎng)了30%，天津增長(zhǎng)了120%，重慶四星、五星級(jí)酒店的房間增長(zhǎng)了95%，全國(guó)這一輪的酒店客房數(shù)增長(zhǎng)得太快。在未來(lái)3年，城市名人酒店會(huì)整合社會(huì)現(xiàn)有的四星、五星級(jí)酒店，而不會(huì)做浪費(fèi)資源的新投入。

　　商業(yè)地產(chǎn)最終目的是替富人管理財(cái)富

　　上上集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 馮世翔

　　一個(gè)成熟的城市綜合體，從前期的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)到投入運(yùn)營(yíng)，我認(rèn)為需要五年，項(xiàng)目真正盈利可能還需要五年。而真正的商業(yè)地產(chǎn)的終極目的不是在做地產(chǎn)，而是替富人管理財(cái)富。

　　不同階段引入不同資金

　　杭州萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司總經(jīng)理 楊泉

　　城市綜合體急速擴(kuò)張，說(shuō)明在這個(gè)行業(yè)中有錢(qián)可賺。在開(kāi)發(fā)城市綜合體的不同階段，引入的資金會(huì)不同，前一段是通過(guò)企業(yè)自有資金的方式獲得土地。在后期的一些階段，可以引入一些收益比較低，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感度比較高的基金來(lái)進(jìn)一步打造綜合體的影響力。