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以萬(wàn)達(dá)為首的商業(yè)地產(chǎn)公司在過(guò)去的10多年里取得了極大的成功,其主力商業(yè)引客流+小商鋪/公寓銷售平衡現(xiàn)金流的模式幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模板,因其贏利模式透明,不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)商業(yè)地產(chǎn)都有種不過(guò)如此的感覺(jué),甚至把它作為度過(guò)調(diào)控難關(guān)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
商業(yè)真的就這么簡(jiǎn)單嗎?
商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程已被無(wú)數(shù)的圖書(shū)描述的很清楚,無(wú)非就是定位-招商-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)四個(gè)環(huán)節(jié),但除了建設(shè),對(duì)于新入行者來(lái)說(shuō),都是步步風(fēng)險(xiǎn)。
首先是定位,商業(yè)布局是經(jīng)濟(jì)地理學(xué)研究的重要內(nèi)容,在項(xiàng)目醞釀階段,策劃公司往往能夠找到無(wú)數(shù)種數(shù)學(xué)模型來(lái)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)模做定性定量分析,使開(kāi)發(fā)商迅速信心爆棚,盲目殺入,最后失敗的例子數(shù)不勝數(shù)。
商業(yè)定位的難度主要體現(xiàn)在它受多維度變量的影響,如人口密度、人均收入、消費(fèi)習(xí)慣、市場(chǎng)存量、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力等(實(shí)際參數(shù)還要多得多)多種因素影響,即使是銀泰、華潤(rùn)這樣的百貨連鎖企業(yè)也做不到精確分析(樣本數(shù)量不足以統(tǒng)計(jì)一個(gè)誤差在允許范圍之內(nèi)的模型常數(shù)),即便是洋鬼子家樂(lè)福,根據(jù)已有模型做的測(cè)算也讓它在大世界走了麥城。
有的企業(yè)如萬(wàn)達(dá)選擇訂單開(kāi)發(fā)的模式,通過(guò)與成熟商業(yè)企業(yè)合作的模式來(lái)判斷地塊的商業(yè)價(jià)值。但首先合作企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)要大大小于開(kāi)發(fā)商,其投入相對(duì)分散(多地布點(diǎn)),即使個(gè)別項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗,它損失的只是租金(可能還在免租期)和部分裝修(也可能是供應(yīng)商出的錢),很容易通過(guò)別的項(xiàng)目贏利平衡損失,只要有贏利概率就可以投入,而開(kāi)發(fā)商的投入巨大,投資杠桿的放大效應(yīng)使得一個(gè)項(xiàng)目失敗就會(huì)被全部套進(jìn)去(失敗的商業(yè)項(xiàng)目尤其是集中商業(yè)是沒(méi)地兒套現(xiàn)的);其次,萬(wàn)達(dá)早期的成功使它對(duì)土地有了很強(qiáng)的議價(jià)能力,能夠通過(guò)部分銷售做平現(xiàn)金流,一般企業(yè)就沒(méi)有這種機(jī)會(huì)了(政府人脈強(qiáng)的除外,不在討論之列)
于是不少企業(yè)就簡(jiǎn)化模型,甚至不講模型,只講模仿樣本,在踩著狗屎也賺錢的年代(雖然我們也是這樣過(guò)來(lái)的),這樣是沒(méi)什么問(wèn)題,但商業(yè)模式的透明化使得入行者越來(lái)越多,地價(jià)越搶越高,利潤(rùn)空間被不斷壓縮的時(shí)代,可能就會(huì)虧損。
假設(shè)定位沒(méi)有大問(wèn)題,土地和政府的溝通也很充分,就要開(kāi)始商業(yè)規(guī)劃和招商了。
定位對(duì)業(yè)態(tài)內(nèi)容有了大致的描述,但規(guī)模比例,就要在商業(yè)規(guī)劃中予以完善,不同實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè),商業(yè)規(guī)劃差異也很大。如果開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)很豐富,成功案例很多,業(yè)內(nèi)很有口碑、土地拿的很優(yōu)惠、企業(yè)資金實(shí)力很強(qiáng)hold住,商業(yè)規(guī)劃中集中型商業(yè)(如百貨、超市、娛樂(lè)休閑等)就可以布置的比較多,高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)能聚攏更多的人氣,非臨街商鋪的價(jià)值就可以挖掘的很充分,套現(xiàn)后利潤(rùn)自然可以做得很高;而不具備上述條件的剛?cè)胄姓,除必須用?lái)吸引人流的主力店外,應(yīng)避免其它超越自身運(yùn)做能力的集中商業(yè),而是做更多的街鋪,讓小商家在自然淘汰中形成最優(yōu)業(yè)態(tài),小單元的店鋪也降低了投資門檻便于套現(xiàn),但較低的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度利潤(rùn)自然也就高不起來(lái)了。我在另一篇博文《從新華聯(lián)商廈關(guān)門談商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)層次》http://blog.soufun.com/21948295/4147802/articledetail.htm中有比較詳細(xì)的論述,這里不展開(kāi)。
不同的業(yè)態(tài)對(duì)建筑空間及機(jī)電配套的要求差異很大,所以商業(yè)規(guī)劃還需要對(duì)業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中所處的地段和樓層提出明確的布局意見(jiàn),不同的業(yè)態(tài)對(duì)人流的吸引力、租金支付意愿差異很大,有些喜歡扎堆,有些卻要避免直面競(jìng)爭(zhēng),都需要統(tǒng)籌安排。
只所以把商業(yè)規(guī)劃招商同步進(jìn)行,是因?yàn)榇蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)業(yè)態(tài)布局的判斷沒(méi)有商業(yè)企業(yè)專業(yè),招商中可以吸納入駐商家的意見(jiàn)優(yōu)化商業(yè)規(guī)劃。
同時(shí),招商是開(kāi)發(fā)企業(yè)與核心商業(yè)企業(yè)博弈的過(guò)程,作為開(kāi)發(fā)企業(yè),總希望將有影響力的的核心商業(yè)(百貨、超市、電玩、電影等)放在最里面,以期吸引人流作旺所有商家,但即使是最能吸引人氣的超市,出于對(duì)整體項(xiàng)目成敗的不確定,也希望靠近項(xiàng)目入口以獨(dú)立展示形象和組織人氣。
不少新入行的企業(yè)認(rèn)為,只要去找一個(gè)強(qiáng)有力的招商公司,或者干脆到成功企業(yè)挖一支經(jīng)驗(yàn)豐富的招商隊(duì)伍就能完成招商工作。但專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)只能找到商家,想讓他們相信本企業(yè)能夠成功地完成商業(yè)項(xiàng)目的全過(guò)程,以能接受的條件落地,成功案例建立的品牌才是關(guān)鍵。
所以不同商業(yè)運(yùn)做能力(案例、口碑等)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在招商中的地位是不同的,商業(yè)企業(yè)再專業(yè),考慮商業(yè)整體規(guī)劃的時(shí)候也是更多的在乎自己一家的利益,弱勢(shì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)往往要按照強(qiáng)勢(shì)核心商業(yè)企業(yè)的要求組織商業(yè)規(guī)劃,甚至被迫將好地段好門面讓出,不能達(dá)到把人氣引入內(nèi)部的目的,如早期的長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就出現(xiàn)過(guò)開(kāi)業(yè)時(shí)主力商業(yè)人潮如織,小商鋪門可羅雀的現(xiàn)象。入駐商家對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的信任只能通過(guò)已有項(xiàng)目來(lái)建立,所以初次入行的企業(yè),類似這樣的招商結(jié)果幾乎無(wú)法避免(否則就招不來(lái)好企業(yè))。
除了核心商業(yè)以外,眾多中小商鋪的招商也不容忽視,否則開(kāi)業(yè)階段的冷清將大大損害項(xiàng)目形象。小商鋪的招商有兩個(gè)難點(diǎn),一是從業(yè)者的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)不如大型核心商業(yè),很多時(shí)候需要開(kāi)發(fā)企業(yè)幫助他們選擇合適的檔位和面積;另一方面,小商家的耐心有限,過(guò)長(zhǎng)的建設(shè)期會(huì)使前期招商的商家流失,所以很多時(shí)候?qū)π∩碳业恼猩谈愃朴谑姓{(diào),不能保證招商確定的商業(yè)規(guī)劃與最終使用要求完全相符,建設(shè)期間甚至交付后的不斷修改也就在所難免了。
作為操盤者,如何把握博弈的尺度,使項(xiàng)目整體利益最大化。依靠的是對(duì)商業(yè)規(guī)律透徹的研究、以及多年實(shí)踐積累的信心,商業(yè)地產(chǎn)的破解之道,除了實(shí)踐和積累,沒(méi)有捷徑可走。
如果商業(yè)地產(chǎn)定位和規(guī)劃招商不出大的紕漏,建設(shè)和一般的住宅地產(chǎn)區(qū)別不大(出于資金壓力的原因,工期可能會(huì)比較緊),如果規(guī)模相對(duì)比較大,處于平衡利潤(rùn)和現(xiàn)金流的考慮,會(huì)在持有型主力商業(yè)和銷售型零散小鋪/配套公寓的建設(shè)上有一個(gè)不同步的安排,如果資金寬裕、對(duì)運(yùn)做效果比較自信,就可以先做主力商業(yè),把地塊做熱了之后再建設(shè)零散小鋪/配套公寓高價(jià)賣,獲取高利潤(rùn),如華潤(rùn)的萬(wàn)象城,反之就先做銷售型物業(yè)低價(jià)賣了以早日做平現(xiàn)金流,如鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值不是物理空間,而是持續(xù)經(jīng)營(yíng)形成的“人氣”,所以,建設(shè)完成后的運(yùn)營(yíng)是商業(yè)能否最終成功的最后一棒。
運(yùn)營(yíng)有點(diǎn)兒類似住宅地產(chǎn)的物業(yè)管理,但相對(duì)更強(qiáng)勢(shì),更強(qiáng)調(diào)主動(dòng)服務(wù)與秩序管理。
運(yùn)營(yíng)首先是開(kāi)業(yè),在博文《商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)做體會(huì)》http://blog.soufun.com/21948295/2594465/articledetail.htm中有描述,這里不展開(kāi),難點(diǎn)是提高開(kāi)業(yè)的知名度,以及商戶的步調(diào)一致。
有品牌的商業(yè)企業(yè)首先就是眾人矚目的焦點(diǎn),但即使是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),其開(kāi)業(yè)宣傳投入也非常大,而做為初入行者,就要投入更多的資金和精力去聚集人氣,我們?cè)?jīng)有個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,為聚集人氣,甚至考慮過(guò)將路邊燒烤攤引入商業(yè)街,(鼓樓商業(yè)街的成功,街中鐵棚里的小攤販功不可沒(méi),清理之后人氣一下少了很多)。
開(kāi)業(yè)前首先要協(xié)調(diào)各商戶的裝修進(jìn)度,大面積多單位同時(shí)裝修必然產(chǎn)生大量的矛盾,高層次的商業(yè)物業(yè)(如百貨)可以通過(guò)集中硬裝修來(lái)減少多單位的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè),新入行的只能通過(guò)強(qiáng)化管理,或增加裝修周期(損失租金),否則出現(xiàn)開(kāi)業(yè)后還有大量商鋪裝修的情況,會(huì)大大影響消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)。
商業(yè)開(kāi)業(yè)要吸引人流,光媒體宣傳是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,還需要搞各種各樣的節(jié)目和優(yōu)惠活動(dòng),強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)商可以直接要求承租戶大幅度讓利給消費(fèi)者,甚至讓承租戶支付推廣費(fèi)用,新入行者的項(xiàng)目中不少租戶都是免租金或低租金吸引來(lái)的,要優(yōu)惠,可能還要開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼。
開(kāi)業(yè)紅火只是成功的一般,商業(yè)地產(chǎn)潛力的充分實(shí)現(xiàn)仍舊需要一端培育期,即所謂的“養(yǎng)鋪”階段。培育期的長(zhǎng)短取決與商業(yè)開(kāi)發(fā)層次、商圈的成熟度、開(kāi)發(fā)商的品牌等多方面因素。街鋪型的商業(yè)地塊很快就進(jìn)入自我運(yùn)做狀態(tài);集中型商業(yè)仍舊需要投入大量的資金和精力進(jìn)行維護(hù),尤其是項(xiàng)目品牌和商圈初創(chuàng)階段,維持人氣就需要不斷的媒體推廣和活動(dòng)策劃;相同的地段,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和世紀(jì)東方成熟時(shí)間的強(qiáng)烈對(duì)比就是開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值的體現(xiàn)
無(wú)論是哪個(gè)層次的商業(yè)地產(chǎn),經(jīng)營(yíng)戶的流失與淘汰都是始終存在的,所以招商與商戶維護(hù)始終貫穿運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程,分割銷售型的商鋪還存在著大小投資者矛盾調(diào)和的工作,以保證項(xiàng)目整體良性發(fā)展,當(dāng)項(xiàng)目租金收益開(kāi)始正常、人氣日趨穩(wěn)定(,開(kāi)發(fā)商的投入才能逐漸減少直至商業(yè)管理機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)收費(fèi)維持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入自我運(yùn)做狀態(tài)后,商圈的成熟會(huì)帶動(dòng)人流和租金的穩(wěn)步增長(zhǎng),商戶的市場(chǎng)適應(yīng)和創(chuàng)新能力不同,商業(yè)形式將通過(guò)優(yōu)勝劣汰不斷自我修正和更新,但不同的招商和運(yùn)營(yíng)能力,對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的走向影響還是巨大的,同樣在天一商圈,銀泰、中百、富茂的形象和效益差異之大,就能看出運(yùn)營(yíng)之難。
商業(yè)地產(chǎn)要持續(xù)的做下去,成熟的套現(xiàn)或再融資手段是必需的。商業(yè)往往需要運(yùn)營(yíng)成熟,其商業(yè)價(jià)值才能充分體現(xiàn),所以有“養(yǎng)鋪”這一說(shuō)。
但對(duì)于大多數(shù)高資金杠桿、短貸款周期特點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商而言,項(xiàng)目啟動(dòng)到運(yùn)營(yíng)成熟的時(shí)間太長(zhǎng)了,所以,萬(wàn)達(dá)通過(guò)先期銷售部分物業(yè)做平現(xiàn)金流的模式成為眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的模板。
然而這種模式有一定的條件限制,首先要能規(guī)劃出足夠的街鋪、公寓、住宅、辦公等銷售型物業(yè),還要足夠成熟的地段保證有足夠的價(jià)格支撐,才能有足夠的收入,其次是地價(jià)足夠便宜,這樣才能做平現(xiàn)金流。
不少企業(yè)本身無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和口碑,拿的地也不是很成熟,或者雖然很成熟地價(jià)也不便宜,為了做出利潤(rùn)以及把運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(開(kāi)發(fā)商對(duì)做熟商業(yè)也沒(méi)有信心或沒(méi)有興趣)轉(zhuǎn)嫁給投資者,采取的是全部銷售的模式。為迷惑投資者,不少開(kāi)發(fā)商采用的是所謂“N年包租”的模式。
“包租”將銷售價(jià)格的一部分以租金的形式返還給投資者,通過(guò)虛擬的租金返維護(hù)起了一個(gè)虛擬的資產(chǎn)價(jià)格,如果開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)得當(dāng),地塊成熟后真實(shí)租金往往還要高,資產(chǎn)價(jià)格的增值基本被投資者拿走。反之,開(kāi)發(fā)商拍屁股走人,投資者血本無(wú)歸。這種全銷售模式產(chǎn)生的資產(chǎn)增值收益開(kāi)發(fā)商基本拿不到,經(jīng)營(yíng)失敗也與己無(wú)關(guān),除非銷售不暢,開(kāi)發(fā)商缺少繼續(xù)投入的動(dòng)力和壓力,所以,項(xiàng)目失敗的占大多數(shù)。
地方政府為防止類似的商業(yè)“爛尾”現(xiàn)象,對(duì)某些商業(yè)項(xiàng)目采取了限制銷售的措施,如北侖的“君臨廣場(chǎng)”,但商家更流氓,采取的是N年后辦理房產(chǎn)證的伎倆,一旦上套者眾,政府為了維穩(wěn),也只能為開(kāi)發(fā)商的承諾背書(shū)。
早幾年,在政府對(duì)商業(yè)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)還不夠,投資者被忽悠的還不是很理性的情況下,這種模式還有市場(chǎng),但以現(xiàn)在的土地價(jià)格水平,商業(yè)未運(yùn)作成功的項(xiàng)目銷售是沒(méi)有利潤(rùn)甚至負(fù)利潤(rùn)的,所以,不管開(kāi)發(fā)商愿不愿意,運(yùn)營(yíng)成長(zhǎng)期將是繞不過(guò)去的。
商業(yè)成熟了,銷售就如同瓜熟蒂落,但集約型的商業(yè)地產(chǎn)(百貨、超市等)套現(xiàn)就比較麻煩,很可能銷售后出現(xiàn)業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一,業(yè)態(tài)管理混亂的現(xiàn)象(寧波唯一的例外是天德的彩虹服飾,套現(xiàn)后仍舊生意很紅火,也許是因?yàn)樗麄冇形覀儾恢墓芾硎侄,也許是因?yàn)闃I(yè)態(tài)相對(duì)單一,容易保持穩(wěn)定),所以,一般而言商業(yè)最好是整體出售。
但誰(shuí)有這個(gè)實(shí)力來(lái)買呢?成熟的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格很高,但收益穩(wěn)定;另一方面,社;稹⒈kU(xiǎn)基金以及養(yǎng)老金等資產(chǎn)規(guī)模大,回報(bào)要求適中且安全性要求高,不適合進(jìn)入中國(guó)股市這類風(fēng)險(xiǎn)大,收益小的不健康市場(chǎng)(社;鹑绻皇窃谝患(jí)市場(chǎng)進(jìn)入,也不可能有現(xiàn)在的收益),購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)是這類基金最好的選擇。
如果暫時(shí)沒(méi)有這樣的銷售對(duì)象,集中型商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流也很很豐富,據(jù)統(tǒng)計(jì),銀泰、二百、國(guó)際購(gòu)物中心、百聯(lián)東方、新華聯(lián)、新世界、城隍廟等7家海曙區(qū)內(nèi)大型商場(chǎng)11年前三季度總銷售額達(dá)34.6億元,而年底銀泰百貨店慶3天銷售額已突破5億元,成熟商業(yè)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)供貨商、店內(nèi)商戶延期結(jié)算的模式將相當(dāng)一部分現(xiàn)金截流,從而不必套現(xiàn)就可以投入下一個(gè)項(xiàng)目。
雖然商業(yè)能夠看到美好的前景,但出于對(duì)無(wú)品牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的未知,成熟期之前想套現(xiàn)的價(jià)格將非常低(任何基金買盤都要看現(xiàn)金流,能把開(kāi)發(fā)商各種美好前景的忽悠打回原型),甚至無(wú)人問(wèn)津,自主經(jīng)營(yíng)的前期也很難截流小商家的結(jié)算款(延期結(jié)算必須是成熟的商場(chǎng),否則沒(méi)人會(huì)來(lái)),從世紀(jì)東方的實(shí)踐看,無(wú)品牌開(kāi)發(fā)商在非成熟地段的商業(yè)地產(chǎn),運(yùn)營(yíng)周期會(huì)非常長(zhǎng),高額的資金沉淀將成為開(kāi)發(fā)最大障礙。
商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)陷阱
在前文《商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難在哪里(四)? 》探討了商業(yè)地產(chǎn)套現(xiàn)的途徑,商業(yè)地產(chǎn)一旦套現(xiàn),就出現(xiàn)了利潤(rùn)征稅的問(wèn)題,而地產(chǎn)行業(yè)除了所得稅以外,還有逐漸開(kāi)始從嚴(yán)征收的土地增殖稅。
土地增殖稅作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種,住宅地產(chǎn)的銷售周期相對(duì)比較短,到土地增殖稅結(jié)算的時(shí)候銷售基本已經(jīng)完成,計(jì)稅依據(jù)主要是總體的毛利潤(rùn),如果賺的比較多,多繳點(diǎn)也沒(méi)什么(當(dāng)然也需要通過(guò)稅務(wù)籌劃來(lái)增加凈利潤(rùn)),但商業(yè)地產(chǎn)尤其是主力店+銷售型物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn),就會(huì)掉入稅務(wù)陷阱。
一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃,主力商業(yè)作為吸引人氣和控制業(yè)態(tài)的手段,開(kāi)始必須捏在手里,還要考慮在實(shí)際操盤過(guò)程中部分非街鋪(內(nèi)鋪、2~3樓以及地下商鋪)等銷售不暢的情況,對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),留下的資產(chǎn)有可能是利潤(rùn)點(diǎn),也可能是不良資產(chǎn),但有一點(diǎn)可以明確的是,變現(xiàn)的周期會(huì)很長(zhǎng),因?yàn)槿鄙偃谫Y渠道,能夠持續(xù)開(kāi)發(fā)的前提是現(xiàn)金流平衡,就需要銷售一些相對(duì)高價(jià)值的街鋪或住宅,或者說(shuō)只有可銷售物業(yè)的價(jià)格夠高或土地價(jià)格夠低,使得銷售收入覆蓋全項(xiàng)目成本才能保本,才有開(kāi)發(fā)價(jià)值。
以一般商業(yè)街平均三層計(jì)算,首層的銷售收入一般要占總價(jià)的70%以上,如果項(xiàng)目的成本是銷售總價(jià)的70%,最初現(xiàn)金平衡,短期不虧,項(xiàng)目做成后其余商鋪賣掉,毛利潤(rùn)30%,似乎稅率應(yīng)該是30%,即銷售總價(jià)的9%。
但土地增殖稅主要針對(duì)土地的升值計(jì)算的,也就是說(shuō),它的土地成本是已銷售部分分?jǐn)偟牡耐恋厥褂脵?quán),這樣未銷售部分的土地價(jià)格是不能計(jì)入成本的,而且它不考慮商業(yè)地產(chǎn)街鋪與非街鋪的巨大價(jià)差,完全按樓面地價(jià)計(jì)算.
如果在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)對(duì)已銷售的部分先期結(jié)算(一般3年都要結(jié)算了,而非街鋪的養(yǎng)鋪周期都超過(guò)3年),銷售收入仍舊是總價(jià)的70%,而分?jǐn)偼恋爻杀炯捌渌杀局荒苷伎偝杀镜?/3,即總價(jià)的23%,利潤(rùn)率變成了200%,單單首層銷售后的土地增殖稅就變成了銷售總價(jià)的19.6%,漲了一倍多,如果還有集中商業(yè),可扣除的成本更低,稅收也就更高了,而且由于在項(xiàng)目運(yùn)行尚未結(jié)束時(shí)結(jié)算,對(duì)現(xiàn)金流的影響也很大。
另外,因?yàn)槿谫Y渠道狹窄,商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也比較高,資金使用成本將大大高于同期銀行利率,且周期很長(zhǎng),但土地增殖稅對(duì)于資金使用成本的扣除項(xiàng)只考慮銀行利率,之之間的差額也會(huì)無(wú)形中提高稅率。
商業(yè)地產(chǎn)的需求萎縮
12月12日,2012CCTV中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物評(píng)選頒獎(jiǎng)盛典上。王健林馬云雙方約定10年后,如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng),整個(gè)大零售市場(chǎng)份額占50%,王健林將給馬云一個(gè)億,如果沒(méi)到馬云還王健林一個(gè)億。
萬(wàn)達(dá)這幾年飛速的增長(zhǎng)使得王健林對(duì)未來(lái)充滿自信,但作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的重要組成部分,大型零售行業(yè)在12年卻開(kāi)始了明顯的滑坡,首先是銷售額增速大幅放緩。
其次是關(guān)店潮來(lái)臨
究其原因,除居民收入增長(zhǎng)緩慢外,電商的分流占了很大部分。
電商在購(gòu)物的很多環(huán)節(jié)相對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)更具優(yōu)勢(shì)
可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái),隨著年輕一代消費(fèi)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的更加依賴,除了餐飲(現(xiàn)在快餐的外賣也有超越堂吃的趨勢(shì))、娛樂(lè)等向消費(fèi)者本身服務(wù)或異常強(qiáng)調(diào)購(gòu)物體驗(yàn)(如奢侈品)等商業(yè)形式外,實(shí)體商鋪的作用可能更多的是品牌展示,而這樣的直接后果就是對(duì)物理空間需求的急劇減少。
雖然電商現(xiàn)在只占零售的5.3%,王健林也只敢預(yù)測(cè)10年后不會(huì)超過(guò)一半,其實(shí)在變相承認(rèn)傳統(tǒng)商業(yè)的下滑。實(shí)際上,萬(wàn)達(dá)商業(yè)并不賺錢,它更多是作為融資、獲取低價(jià)土地和提升地段價(jià)值的籌碼,現(xiàn)金流和利潤(rùn)還是來(lái)自銷售的住宅、寫字樓和散鋪,萬(wàn)達(dá)向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,也許已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的飽和。
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