2010年上半年西安買房市場觀望情緒漸漸轉濃

　　關于購房者置業(yè)目的一項調查來看，打擊投機投資，遏制房價過快上漲成為本年度政策調控的主要目標，調查結果顯示，2010 年二季度西安樓市購買主力仍然以首次置業(yè)和改善性需求為主，其中因無房而產生的剛性需求比例占到36.18%，較1季度同比上漲3.66%，投資者比例下滑明顯，僅占到全部被調查者的8.99%，該比例較一季度的14.32%下滑幅度較大。

　　從受訪者年齡分布來看，購房人群趨于年輕化。

　　被調查人群中，25歲-30歲的購房人群比例為44.27%，該比例購房人群所占比例較1季度上漲了6.16%。從西安樓市需求市場購房目的來看，以“無住房不得不買”以及“結婚購房”為最主要目的。

　　從購房者置業(yè)首選區(qū)域來看，雖在前兩季度城北區(qū)關注度一度超越城南，但本次調查結果顯示，城南區(qū)依然以32.13%的關注度穩(wěn)居鰲頭，城南以其教育資源優(yōu)勢明顯、配套成熟、地鐵等優(yōu)勢深受購房者尤其中年輕置業(yè)人群青睞。

　　從受訪者置業(yè)關注因素來看。交通比肩價格成為購房最受關注因素。

　　受訪者中15.69%的人群購房最為關注的因素為交通便利，與此同時15.64%的人群最關注價格，處于第三位的為小區(qū)周邊環(huán)境及配套，人群比例為14.58%，其余因素比例由高至低依序為戶型、小區(qū)內部環(huán)境及配套、建筑質量等。

　　從購房者對下半年西安的

　　在對下半年西安房價走勢的調查結果中，40.9%的購房者認為下半年西安房價會出現下跌，該比例在新一輪樓市調控政策下增加明顯，與1季度相比該種趨勢的認知度上升7.4%。認為西安市下半年房價走勢保持平穩(wěn)的置業(yè)者比例占據29.21%，較1季度相比上漲9.55%。認為將上漲的人群占到29.89%，較1季度回落了16.99%。

　　半數以上的購房者認為目前政策尚未取得預期的效果，下半年政府可能將出臺更為嚴厲的調控抑制投資需求，22.7%的購房者認為3季度為購房良機，31%認為4季度適宜購房，35.96%的被調查者認為2011年之后是購房最佳時機。

　　從受訪者房價的承受能力。53.26%的購房者認為“房價很難接受”

　　2季度在線調查結果顯示，53.26%的購房者認為“房價很難接受”，受訪者愿意購買房屋的單價在4500元/平方米以下的達到57.75%，與此同時，51.01%的購房者表示可承受的最大總房款在25-45萬。

　　從受訪者付款方式的選擇來看，79.78%的購房者選擇銀行按揭

　　本次調查結果顯示，對于付款方式16.06%的購房者選擇一次性付款，該比例較1季度相比上漲了2.71%，選擇按揭付款的購房者比例占到79.78%，較1季度上漲了2.59%。

　　從購房者置業(yè)選擇戶型來看，近四成購房者選擇70-90平方米戶型。

　　新政影響下，投資型需求客戶逐漸被擠出市場，剛性需求比例明顯增加，促使70-90平方米二室戶型以及90-130平方米三室戶型成為市場需求的重點。購房者需求最大的面積區(qū)間70-90平方米比例增加明顯，占調查總數的39.10%，90-110平方米面積區(qū)間，占調查總數的30.56%。

　　目前西安市場精

　　關于2季度西安商品房購買意向調查報告就發(fā)布至此。接下來我發(fā)布09下半年西安房地產市場預警報告：

　　自中央政府啟動新一輪房地產調控尤其國務院4月中旬出臺“新國十條”以來，力度空前的房地產調控政策已經在一定程度上顯現了效果。全國各主要城市及西安的房地產市場已加速異變， 西安商品房市場5、6月份交易持續(xù)回落，同時從

　　一、商品房市場

　　1、政策影響效力將在下半年深化顯現

　　基于種種信號來看，中央政府在今年內幾乎不可能改變對房地產調控的態(tài)度和目的，調控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)擴散，進一步影響房地產預期。從目前國內外經濟形勢來看，也難再次出現2008年政府因金融危機而救市的那一幕。

　　2、 購房市場觀望情緒或將進一步加劇 市場成交仍將有回落表現

　　從目前市場的整體運行情況來看，一線城市量價齊跌的現象已經較為顯化，相關樓盤優(yōu)惠打折行為已經開始紛紛上演，西安樓市自5月、6月持續(xù)呈現的量價齊跌現象也已經表明政策的影響已經漸漸發(fā)力顯效。此輪政策已從根本上對市場需求產生了遏制力，預計未來購房用于自住的有效需求非常短缺，就連這些有限的有效需求中多數也將會因價格過高、支付能力有限、支付意愿不高、房地產調控還將繼續(xù)強化而繼續(xù)觀望，因此，預計低迷的市場態(tài)勢還將繼續(xù)，成交量還將繼續(xù)下降，至少會繼續(xù)維持低位。

　　3、市場供應仍將迎來放量增長 樓市階段性供大于求現象或將閃現

　　2009年西安土地市場交易量過萬畝，盡管面對樓市調整開發(fā)企業(yè)觀望情緒濃郁，在目前國家關于土地開發(fā)的政策影響下，預計這些地塊將于今年開發(fā)入市；加之陜西地方“十六條”對取得預售證的項目必須全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房開發(fā)量仍將迎來新一輪增長，而與此同時面對銷售量的低迷，階段性供大于求的市場矛盾或將顯現。

　　從更長遠來看，5、6月以來呈現的銷售放緩與政策不確定因素的疊加效應已減弱了地產商的開發(fā)投入，預計明年新房供應在今年下半年階段性釋放后將繼續(xù)走低。

　　4、下半年房價將出現明顯下降

　　量價齊跌的市場表現，政策執(zhí)行的決心無疑將使得原本資金狀況相對較好的開發(fā)企業(yè)信心產生松動，同時市場供應就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場供求關系就可能會發(fā)生比較大的變化，其結果就會對房價預期形成進一步打擊。

　　基于2008年西安房地產市場的運行表現來看，成交持續(xù)下降約3個月左右后，接下來很可能就將出現房價的明顯下降。而且，如果房價沒有因調控而出現有效下降或繼續(xù)上漲，其結果將導致政府繼續(xù)出臺更嚴厲的調控政策或措施，以繼續(xù)深化調控，進而可能導致市場調整周期拉長，最終使得房價下降幅度加大。

　　5、商業(yè)地產投資漸漸升溫

　　住宅市場的各種投資機會正因政策打壓而折腰，在此情勢下商業(yè)地產則風生水起，西安房地產業(yè)多年來持續(xù)外擴，城市居住區(qū)域擴展至三環(huán)外，城市化進程的推進催生了大量的以居住配套為主要功能的商業(yè)地產，未來諸如地鐵商業(yè)等業(yè)態(tài)均成為將成為這類人群的關注點。

　　同時從全國范圍以及西安市場來看，二季度以來商業(yè)性質的土地成交量成倍增長，并在全部的土地成交量中所占比例不斷提高，商業(yè)地產開發(fā)將成為開發(fā)企業(yè)關注的方向，商業(yè)地產的市場競爭或將成為房地產開發(fā)市場下一波競爭的核心點。

　　二、土地市場

　　1、下半年土地調控力度加大

　　國土資源部表示，根據年初供地計劃，要保障房地產特別是保障性住房建設土地供應，開展房地產企業(yè)土地專項治理，系統清理房地產閑置土地；完善土地出讓合同，加強批后監(jiān)管；進一步完善土地招拍掛制度。

　　2、土地市場交易將有回落可能

　　2010年上半年西安土地市場交易量較上年同比增長18%，而步入下半年，伴隨著樓市調整的深化，商品房銷售回落以及融資門檻提升不僅將降低房企的購地欲望，預計下半年土地市場交易量將有回落可能。

　　3、地價或將下跌

　　在當前開發(fā)商融資渠道不暢的背景下，隨著房價逐步進入環(huán)比下降通道，由此住宅用地價格將呈現下降趨勢。

　　三、二手房市場

　　1、二手房掛牌量有望大幅增長

　　“新國十條”實施將加速收緊房市流動性，并同時大幅提高房屋交易門檻與交易成本，加之呼聲叫高的房產稅出臺預期影響，或將引發(fā)二手房市場出現集中拋售現象，預計下半年西安二手房市場掛牌房源仍將有放量可能。

　　2、二手房銷售價格預計于下半年繼續(xù)下行

　　在目前一手房價格呈現松動并有可能于下半年繼續(xù)回落的前提下，二手房價格也有望開始全面回調。受新房價格下跌的壓力，二手房市場也難以由博弈的膠著狀態(tài)中解脫，年底前二手房價格將進一步走低。

　　3、租房價格或將回穩(wěn)

　　6月份以來西安市房租漲幅加大，但預計進入下半年后房租將歸于平穩(wěn)。首先，隨著暑期租賃高峰的結束，進入9月下旬，租賃市場將有所降溫；其次隨著房價在第三季度的進一步回落，購房需求將逐步被重新激活，買房需求將分流部分租房需求；此外，上半年快速上漲的房租已經消耗了大部分房租補漲的動能。

　　從目前房地產市場運行的政策環(huán)境來看，國家對房地產調控的決心不容置疑，房地產調控已經取得了初步效果。因此下半年樓市的走向關鍵點在于房價的表現，諸如房產稅、加息等更為嚴厲、深入的政策已蓄勢待發(fā)，2010年的樓市調控注定將成為中國房地產發(fā)展的標志性年份，一系列的調控政策或將帶動中國房地產業(yè)步入更為平穩(wěn)、理性的發(fā)展通道，而作為整體處于上升期西安房地產市場而言，在政策的規(guī)范、調整下，房地產市場仍將獲得更長期的良性發(fā)展。