“弱水三千,只取一瓢飲!痹诖_定了投資商用物業(yè)后,在具體的投資產(chǎn)品選擇上也大有文章。街鋪、社區(qū)鋪、專業(yè)市場、寫字樓等這些不同的業(yè)態(tài),在投資特性上,也有所區(qū)別。知己知彼,才能百戰(zhàn)不殆。怎樣選擇最合適你的商用物業(yè),或許以下文章能為你提供一定的參考。
街鋪:別想以租養(yǎng)貸
街鋪是商用物業(yè)的重要組成部分,一般來說街鋪回報率高,升值潛力大。像是在體育西、上下九、北京路這些大商圈內(nèi)的一線街鋪,現(xiàn)在售價都已經(jīng)去到20萬-30萬元/平。體育西商鋪五六年前出售時,還是4萬-5萬元/平,如今可謂翻了好幾倍。不過也不是所有街鋪都能有如此的升值前景。
據(jù)滿堂紅戰(zhàn)略管理高級主任沈銳培介紹,目前的街鋪市場,街鋪之間好壞差別十分明顯。有些一線旺鋪仍然在升值,也有一些街鋪持續(xù)幾年沒有起色。“街鋪的升值潛力,往往是投資者最看重的部分。它主要受幾個因素的影響,一是商業(yè)環(huán)境;二是人流;三是規(guī)劃和本身的一些因素。”
據(jù)他介紹,當(dāng)下一些老城區(qū)和比較成熟區(qū)域的街鋪價格都在10萬-20萬元/平方米,但一些郊區(qū)或者剛剛發(fā)展的區(qū)位,幾千元/平方米的街鋪也有。不過,由于街鋪供應(yīng)本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅的供應(yīng),業(yè)主對購買街鋪后長期持有意愿較高,因此選擇上談不上十分豐富,要買到好鋪位,需要一段時間的觀察和等待。
●適合人群:各種投資者
●風(fēng)險提示:沈銳培介紹,目前廣州一般的街鋪的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟,一些一線商圈的旺鋪投資比較有保障,但門檻也高,動不動幾千萬元地往里投。另外就是一些新樓盤聚集形成的街鋪。從投資收益上來說,后者升值的潛力比較大。隨著周邊人流的增加,商鋪租金與售價也會相繼增高。但在具體投資時,一定要考慮經(jīng)濟(jì)實力,住宅那套以租養(yǎng)貸的法則在商用物業(yè)身上往往行不通。
專業(yè)市場:回報風(fēng)險俱高
對廣州熟悉的人,都對熙熙攘攘的專業(yè)市場不陌生。近年來,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展升溫,專業(yè)市場為主的一些產(chǎn)權(quán)鋪項目也成為市場中的亮點。去年市場上就涌現(xiàn)了星辰匯、寶貝城、萬福(亞太)精品交易中心、星辰名酒交易中心、反斗城、天河國際美妝中心、珠江國際紡織城等一大批項目。
一般來說,專業(yè)市場面積小,大多在十幾平方米到幾十平方米,因此總價也多在百萬元/間上下,投資門檻低。如果專業(yè)市場做旺后,回報率也是相當(dāng)之高,在廣州已經(jīng)有著不少的成功案例。
房地產(chǎn)專家韓世同就曾表示,專業(yè)市場業(yè)態(tài)單一,經(jīng)營品種集中,主要針對批發(fā)商,做到一定影響力后,輻射面也很廣,因此商鋪的租金回報率也較高。由于業(yè)態(tài)特點,盤活率較高,因而成為中小投資者的心頭好。
●適合人群:中小型投資者
●風(fēng)險提示:投資專業(yè)市場能否成功,衡量最主要的標(biāo)準(zhǔn)在于它能否做旺。受投資需求的影響,市面上的專業(yè)市場供應(yīng)較多,但有些準(zhǔn)備倉促,買下幾層就劃格子出售,明顯缺乏長久運(yùn)營的意愿,投資者應(yīng)該擦亮眼睛。
一個專業(yè)市場的興旺有很多因素,包括所經(jīng)營的行業(yè)是否有發(fā)展前景,項目經(jīng)營定位上是否符合當(dāng)下的需要,以及項目的硬件物流管理條件是否優(yōu)良等等。另外還有一個重要條件,就是這類商鋪能否有產(chǎn)權(quán)證,去年觸目驚心的“偉國事件”就是警醒。
社區(qū)鋪是最穩(wěn)妥的投資選擇
社區(qū)鋪入市門檻不高,投資收益不高,但較穩(wěn)定,所以一直受到中小投資者的關(guān)注。
沈銳培介紹,社區(qū)鋪一般分三種:一是在封閉式小區(qū)內(nèi)的社區(qū)鋪,主要為社區(qū)內(nèi)的居住人群提供商業(yè)配套的服務(wù);二是臨近社區(qū)主干道的半封閉式社區(qū)鋪;三是社區(qū)鋪外圍靠馬路的鋪,也就是商業(yè)裙樓,面對的往往是社區(qū)外的消費(fèi)者。他認(rèn)為靠馬路的社區(qū)鋪投資價值最大。
據(jù)悉,目前廣州一般社區(qū)鋪的租金在200元-300元/平,一些高端樓盤社區(qū)鋪租金為300元-500元/平,而一些地理位置較差的社區(qū)鋪也有租金在一兩百元每平方米的情況。社區(qū)鋪的售價,不同小區(qū)也有明顯區(qū)別,多在3萬-4萬元/平起。
值得提醒的是,社區(qū)鋪跟著社區(qū)走,是樓盤的商業(yè)配套所在。因此,一些社區(qū)的狀況也往往決定了社區(qū)鋪的發(fā)展。并且,社區(qū)鋪還有一個明顯的特點——其升值潛力和升幅跟街鋪有所區(qū)別。“當(dāng)社區(qū)發(fā)展成熟,社區(qū)鋪的租金售價上升到一定程度就會趨于穩(wěn)定!币虼,社區(qū)鋪的投資也往往是中長期的選擇。
●適合人群:中長期求穩(wěn)的中小投資者和短線投資者
●風(fēng)險提示:合富置業(yè)市場部梁燕明介紹,社區(qū)鋪的發(fā)展?jié)摿,主要看社區(qū)本身的規(guī)模大不大,其次看是自住居多還是投資者居多。并且,社區(qū)鋪所在的位置也很重要,越靠主干道人流越旺,并且鋪面往往越大越好。
寫字樓:適合長線投資
住宅,人人都需要居;商鋪,人人都有消費(fèi)的需求。對于寫字樓,并不是人人都需要。也正是因為寫字樓需求的“小眾”,使得寫字樓的投資離普通消費(fèi)者有一定的距離。但隨著人們對寫字樓投資的認(rèn)識,投資意愿也在加強(qiáng)。
興業(yè)地產(chǎn)高級營業(yè)經(jīng)理盧胤盈表示,根據(jù)公司近期的調(diào)研報告顯示,目前市場上寫字樓的交易也很火熱,門檻也不高,兩三百萬元就可以投資寫字樓。
據(jù)他介紹,廣州市場上成交活躍的寫字樓主要集中在三個區(qū)域:人民路一帶的老寫字樓區(qū)域;環(huán)市東和東風(fēng)路一帶;還有天河一帶。
●適合投資者:對寫字樓有認(rèn)識并打算長期持有
●風(fēng)險提示:盧胤盈介紹,對個人投資者而言,投資寫字樓首要考慮的就是寫字樓的空置成本!巴顿Y商鋪、住宅管理費(fèi)比較便宜,一般在1.5元-5元。寫字樓的可能要8元-25元!比绻麑懽謽翘幵诳罩闷,非但沒有租金收入,還要支付幾千上萬元的管理費(fèi)成本。并且,寫字樓的升值回報不如街鋪那么快,投資寫字樓需要有耐心,適合長期投資。