商業(yè)地產(chǎn)  開(kāi)發(fā)、招商銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)分開(kāi)管理難度大

　　哪里有利潤(rùn)哪里就有“淘金者”。在住宅限購(gòu)、投資熱涌商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀下，部分投機(jī)者或投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始打著商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的旗號(hào)蜂擁般涌向商業(yè)地產(chǎn)，收購(gòu)或承包一些荒廢許久的舊廠(chǎng)房、爛尾裙樓等進(jìn)行概念式包裝，并拆分成小商鋪，然后再出售、招商，從中謀取高額利潤(rùn)。

　　那么，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，你對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)了解多少？這類(lèi)物業(yè)未來(lái)的前景究竟如何？回報(bào)率真的可以達(dá)到預(yù)期？你的權(quán)益怎樣得到保障？都是需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，部分由“二房東”重新包裝的商業(yè)項(xiàng)目，在宣傳中大肆宣揚(yáng)某種“概念”及高額回報(bào)率，很有可能是一錘子買(mǎi)賣(mài)，暗存各種風(fēng)險(xiǎn)。如概念保鮮期短、交了錢(qián)開(kāi)不了業(yè)、回報(bào)許諾成空、運(yùn)營(yíng)商卷款走佬等。

　　風(fēng)險(xiǎn)之1概念保鮮期有多長(zhǎng)？

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的增加，必然使開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商面臨競(jìng)爭(zhēng)格局。為了能推陳出新，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在包裝層面下足了工夫，挖空心思尋找“概念”，以圖撬動(dòng)投資客的“心防”。

　　據(jù)了解，廣州多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目大多是一些代理公司或個(gè)人把一些擱置多年的爛尾項(xiàng)目、廠(chǎng)房、運(yùn)營(yíng)不善的項(xiàng)目等以低價(jià)收購(gòu)或承包的方式，對(duì)其進(jìn)行“概念式”包裝。所打概念主題多以時(shí)尚、潮流為噱頭，行業(yè)主題多為化妝品、服飾城、電腦城、皮革城等，在目標(biāo)定位上，有男士、女士之分，如天河區(qū)的靚·1836女子購(gòu)物中心。

　　主題小商鋪更多的是一種營(yíng)銷(xiāo)手法，突出的是商鋪未來(lái)可能出現(xiàn)的最好的前景，但和未來(lái)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)會(huì)有一定的距離。單純的主題概念符合了現(xiàn)代商業(yè)對(duì)市場(chǎng)細(xì)分的要求，符合買(mǎi)家的“口味”，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)而言只能算“一廂情愿”的想法“商鋪經(jīng)營(yíng)最終是否成功取決于行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)市場(chǎng)的選擇，商業(yè)經(jīng)營(yíng)方的運(yùn)作水平。”

　　目前有不少主題小商鋪，打著不同的主題吸引投資者，更多是針對(duì)目前商鋪火熱的行情，吸引從房地產(chǎn)抽離的資金。投資者從提出概念到實(shí)現(xiàn)概念是需要科學(xué)、專(zhuān)業(yè)的研究以及完善、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，否則一切概念都是空談。

　　案例：靚·1836經(jīng)營(yíng)一年多停業(yè)

　　去年1月份，廣州天河商圈首家女子主題購(gòu)物中心“靚·1836”正式開(kāi)業(yè)。在開(kāi)業(yè)的當(dāng)天，很多人都很看好該項(xiàng)目，畢竟該項(xiàng)目地處天河熱點(diǎn)商圈的中心地段，直通地鐵三號(hào)線(xiàn)石牌橋站，并以特色鮮明的女性定位區(qū)別于周邊的大型商場(chǎng)，填補(bǔ)了天河商圈專(zhuān)業(yè)女子主題百貨的市場(chǎng)空白。在開(kāi)業(yè)的頭三天，商場(chǎng)更是化身“美麗之旅”，舉辦多種與女子有關(guān)的活動(dòng)，充分展現(xiàn)商場(chǎng)的時(shí)尚與藝術(shù)的潮流魔力。

　　然而，誰(shuí)都無(wú)法料到，就在每天至少有50萬(wàn)年輕白領(lǐng)人士進(jìn)出的天河商圈，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)一日不如一日，主題商場(chǎng)一直冷冷清清，今年以來(lái)陸續(xù)有品牌撤場(chǎng)。開(kāi)業(yè)前，該店相關(guān)負(fù)責(zé)人還很有信心地表示，非�？春锰旌由倘Φ脑�堆消費(fèi)氛圍，商場(chǎng)將目標(biāo)顧客的年齡段定為18歲到36歲的女性，成功引進(jìn)近100個(gè)品牌。

　　“靚·1836”相關(guān)負(fù)責(zé)人易小雅日前告訴記者，該商場(chǎng)是在5月份正式停業(yè)的�！拔覀兗瘓F(tuán)發(fā)展重點(diǎn)在于房地產(chǎn)，百貨并非我們的強(qiáng)項(xiàng)�！蹦壳埃�該商場(chǎng)大部分面積出租給國(guó)美，現(xiàn)正在重新裝修中。原先大部分品牌已撤場(chǎng)，部分珠寶品牌以及餐飲店將會(huì)繼續(xù)保留。

　　風(fēng)險(xiǎn)之2

　　買(mǎi)了鋪 開(kāi)發(fā)商倒了

　　由于很多主題小商鋪的入市門(mén)檻較低，在不少投資者眼里，花五六十萬(wàn)，甚至三四十萬(wàn)就能“坐地收租”，在開(kāi)發(fā)商“一鋪養(yǎng)三代人”的廣告轟炸下很容易動(dòng)心，但中立地產(chǎn)總經(jīng)理文志堅(jiān)提醒，買(mǎi)家需小心提防開(kāi)發(fā)商走佬的風(fēng)險(xiǎn)，“這樣的事情之前并不是沒(méi)有發(fā)生�！睘榇�，他建議買(mǎi)家，購(gòu)買(mǎi)時(shí)可以分期付款，第二期付款的時(shí)間可以拖得長(zhǎng)一些，或一開(kāi)始就在合同里備注，如果商場(chǎng)開(kāi)不了業(yè)，開(kāi)發(fā)商要全額退款。

　　案例：承包公司跑了 收租落空

　　白云區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)云集，桂花崗一帶更是分布著20多個(gè)皮具專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，高額的租金壓力令很多承租者都?jí)粝霌碛凶约旱漠a(chǎn)權(quán)鋪，因此，當(dāng)2010年初萬(wàn)麗國(guó)際皮具城的小產(chǎn)權(quán)商鋪推出時(shí)，市場(chǎng)上曾一度掀起搶購(gòu)熱潮。

　　萬(wàn)麗國(guó)際皮具城位于鑫耀大廈一至四樓，共有318間鋪，2010年1月份打出廣告，宣稱(chēng)“40年產(chǎn)權(quán)，每年8%返租率”，起步價(jià)高達(dá)225萬(wàn)元，很多買(mǎi)家沖著8%的返租回報(bào)與開(kāi)發(fā)商耀華公司簽下了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)時(shí)合同承諾，自合同簽訂之日起5年內(nèi)，2010年7月28日后商鋪就可以開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。160多名買(mǎi)家被吸引入市。

　　然而據(jù)記者了解，萬(wàn)麗皮具城的包銷(xiāo)與承租公司都與偉國(guó)集團(tuán)有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，受偉國(guó)集團(tuán)倒閉的影響，萬(wàn)麗國(guó)際皮具城直到10月也沒(méi)有開(kāi)業(yè)，離承諾的開(kāi)業(yè)時(shí)間過(guò)去了三個(gè)月，但商場(chǎng)的裝修還沒(méi)有搞好，而承租商萬(wàn)麗公司走佬了，向買(mǎi)家承諾的高額租金回報(bào)無(wú)法兌現(xiàn)。160多名業(yè)主欲哭無(wú)淚。

　　萬(wàn)麗國(guó)際皮具城當(dāng)時(shí)商戶(hù)與承租公司簽訂的固定經(jīng)營(yíng)合同上約定每平方米月租為800元，如今，萬(wàn)麗國(guó)際皮具城已改名為“耀華國(guó)際皮具城”，開(kāi)發(fā)商找來(lái)的新經(jīng)營(yíng)公司只對(duì)業(yè)主開(kāi)出250元/平方米的月租，令眾多高價(jià)入市的業(yè)主大為不滿(mǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)之3 招商運(yùn)營(yíng)不善 全盤(pán)皆輸

　　廣州目前在售的項(xiàng)目中，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)是完全脫離的，分別由不同的公司負(fù)責(zé)。據(jù)了解，有的項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)，但外包給投資代理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，也有的純屬找代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的。

　　開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)分開(kāi)很多時(shí)候是一種非專(zhuān)業(yè)及急攻近利的行為，開(kāi)發(fā)企業(yè)只注重眼前利益，而對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展及投資者的利益莫不關(guān)心，這很容易造成項(xiàng)目定位與實(shí)際偏離、管理凌亂、利益沖突等問(wèn)題，這種缺乏統(tǒng)一行動(dòng)的項(xiàng)目失敗的幾率很高。“特別全是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)項(xiàng)目，管理的難度更大。批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心等相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)大有力的營(yíng)運(yùn)手段必不可少，這往往需要開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)三位一體，將開(kāi)發(fā)商的利益與小業(yè)主的利益捆綁在一起。”

　　一旦遇到糾紛，三個(gè)環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，三者會(huì)相互推脫，業(yè)主投訴無(wú)門(mén)，特別是一些所謂的“返租”商業(yè)項(xiàng)目，簽訂合同的是所謂的管理公司，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢后，返租一兩個(gè)月就一走了之，而業(yè)主很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。

　　案例：不見(jiàn)招商更不見(jiàn)開(kāi)業(yè)

　　位于海珠區(qū)前進(jìn)路的兒童反斗城，本是一住宅裙樓。該項(xiàng)目在亞運(yùn)會(huì)前被投資機(jī)構(gòu)收購(gòu)，并拆分銷(xiāo)售，首層銷(xiāo)售價(jià)格為5萬(wàn)～8萬(wàn)元左右，但到現(xiàn)在仍沒(méi)有任何動(dòng)靜，不見(jiàn)招商更不見(jiàn)開(kāi)業(yè)。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目定位全國(guó)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全，以寓教于樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目和品牌銷(xiāo)售為主的“漂亮媽媽、可愛(ài)寶貝”兒童主題商城，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)涵蓋品牌童裝、童鞋、玩具、圖書(shū)音像、機(jī)動(dòng)游樂(lè)、床上用品、婦女用品、美容美體中心及小家電等孩子成長(zhǎng)過(guò)程及女性配套所需的一系列用品城。

　　專(zhuān)家PK

　　主題小商鋪投資價(jià)值

　　贊成方即使不成功也有后路可退

　　文志堅(jiān)認(rèn)為，雖然主題小商鋪存在風(fēng)險(xiǎn)，但目前也有很多成功運(yùn)作的案例。比如白云區(qū)的一些專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，新市的很多餐飲、鞋類(lèi)小商鋪等，很多早前的買(mǎi)家都是賺了一大筆，一鋪可以養(yǎng)三四代人了，“對(duì)于這些投資客來(lái)說(shuō)，付出的只是幾十萬(wàn)，但賺的卻是上百萬(wàn)。”文志堅(jiān)表示，即使投資這類(lèi)商鋪不成功，買(mǎi)家也是有后路可退的，“很多商鋪失敗后會(huì)有新的投資商重新包裝搞起來(lái)，只要所在地點(diǎn)有潛力�！�

　　反對(duì)方主題小商鋪易群龍無(wú)首難運(yùn)營(yíng)

　　目前，很多商鋪都是閑置裙樓、爛尾項(xiàng)目等包裝改造而成的，然后冠以“全國(guó)某某展示中心”、“銷(xiāo)售中心”或“集散地”等稱(chēng)號(hào)，再以高單價(jià)、小面積、低總價(jià)的形式和若干年6%-8%投資回報(bào)返租等條件，吸引和招攬那些因擔(dān)心通脹貨幣貶值的買(mǎi)家�！斑@些項(xiàng)目本身就暗存很多風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些出售產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，很有可能會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散、群龍無(wú)首而難以運(yùn)作，長(zhǎng)期處于爛尾的狀態(tài)�！�

　　“上世紀(jì)90年代就出現(xiàn)過(guò)大批這樣的項(xiàng)目，但多數(shù)都是以爛尾或長(zhǎng)期糾紛收?qǐng)觯�有些至今還不能正常運(yùn)作�！北硎�，大家都熟悉的新中國(guó)商場(chǎng)至今也未能擺脫糾紛。

　　“老實(shí)說(shuō)，相比較于這些未成型的主題小商鋪，一些臨街的、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的商鋪的價(jià)值更高一些�！彼麄�(gè)人更傾向于推薦臨街商鋪，未來(lái)投資回報(bào)更大，而主題小商鋪的風(fēng)險(xiǎn)高，更考驗(yàn)投資者的眼光�！�

　　記者手記

　　華麗包裝莫當(dāng)“天降餡餅”

　　“年回報(bào)率15%、三年返租無(wú)風(fēng)險(xiǎn)……”開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商的“口號(hào)”，對(duì)部分不曾投資過(guò)商鋪的人來(lái)說(shuō)，可能是“動(dòng)聽(tīng)的樂(lè)章”，殊不料，這可能是“陷阱”的前奏。

　　如果你盲目“追隨”，可能會(huì)像商業(yè)地產(chǎn)知名人物陳瑞標(biāo)所言：“成千上萬(wàn)的投資者在我們面前英勇?tīng)奚�了，我們不斷地提供新的抹布，讓他們擦干身上的血跡，鼓勵(lì)他們及新的追隨者繼續(xù)投資吧！”

　　另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是這種商鋪的使用年限問(wèn)題也值得注意。商鋪的使用年限一般是40年，但很多主題小商鋪都是使用過(guò)一段時(shí)間后，再由大的投資商來(lái)包裝后租售，使用年限被“縮水”，比如，一個(gè)單位3萬(wàn)元/平方米的商鋪如果使用年限只剩下了20年，買(mǎi)家如果算上補(bǔ)交的土地出讓金的費(fèi)用，真正的單價(jià)就上升了很多。

　　　　采寫(xiě)：記者 嚴(yán)艷 徐鳳