北京批發(fā)市場外遷：城市的疏解與商機

北京批發(fā)市場外遷：城市的疏解與商機 
   近期，北京市具有標(biāo)志性的服裝批發(fā)市場——大紅門批發(fā)市場和動物園批發(fā)市場（動批）外遷河北白溝、永清或天津西青、武清的傳聞甚多，圍繞此事件的眾議也相當(dāng)熱烈。批發(fā)市場外遷的原因很多，其中，有新型城鎮(zhèn)化的必然因素，也有城市逐利的潛意識在做功，反映在城市規(guī)劃上，就是挑戰(zhàn)與商機并存。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程使然

8月2日，國土資源部副部長胡存智在河北省張家口市崇禮縣舉辦的一個論壇上透露，國務(wù)院最近已成立“京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組”以及相應(yīng)辦公室，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理張高麗擔(dān)任該小組組長。今年2月26日，習(xí)近平總書記在北京主持召開座談會，專題聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報。張高麗當(dāng)時也出席了座談會。此次會議明確強調(diào)實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，并將之升級為一個重大的國家發(fā)展戰(zhàn)略。今年3月，“京津冀一體化”戰(zhàn)略首次寫進(jìn)李克強總理的政府工作報告中。

隨著城鎮(zhèn)化的深入和升級，首都經(jīng)濟面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和升級的任務(wù)。北京市“十二五”規(guī)劃明確指出，將制定、修訂行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，加強對低端業(yè)態(tài)的規(guī)范管理，加快低端業(yè)態(tài)的調(diào)整退出。

在北京這個以建設(shè)世界級城市為目標(biāo)的特大城市，在寸土寸金的中心城區(qū)，目前還分布著大量體積龐大的批發(fā)市場。從二環(huán)到三環(huán)，在京城鼎鼎大名的批發(fā)市場不勝枚舉：動物園服裝批發(fā)市場、官園批發(fā)市場、天意小商品批發(fā)市場、六里橋綜合批發(fā)市場、木樨園窗簾批發(fā)市場、大紅門服裝批發(fā)市場、十里河建材批發(fā)市場……

今天的北京，越來越多的外來人口涌入，隨之而來的是交通擁堵、生存空間狹小、用水緊張、空氣污染等大城市病日益嚴(yán)重。而在城市中心區(qū)的每一個批發(fā)市場周邊，這些癥狀表現(xiàn)得尤為突出。在北京的交通線路圖上，基本上每一個批發(fā)市場所在地都是一個常年擁堵的節(jié)點。

北京的“動批”匯集了近10個服裝批發(fā)市場，許多服裝商家和青年人都喜歡在這兒“淘貨”。這片市場形成于上世紀(jì)80年代中期，最早的雛形就是路邊的服裝攤位。2000年之后，北京市調(diào)整城市規(guī)劃，在這里建起了數(shù)棟商業(yè)樓宇，大量做服裝批發(fā)生意的商家開始進(jìn)駐商場。與“動批”相鄰的是北京動物園公交樞紐站，每天都有10多條線路的公交車在這里換乘，交通擁擠不堪。

在另一個城市中心區(qū)的批發(fā)市場北京大紅門服裝批發(fā)市場，這個問題更加突出。據(jù)報道，2010年10月底的一天，大紅門服裝批發(fā)市場所在的南中軸路雙方向曾出現(xiàn)一次嚴(yán)重?fù)矶拢�半個多小時內(nèi)，所有的車輛都寸步難行。而造成擁堵的原因居然是冬裝換季，大量批發(fā)服裝的車輛進(jìn)出大紅門服裝批發(fā)市場。

無論是高端態(tài)度，還是北京和河北的各自追求，服裝市場遷移都有了充分的理由。

據(jù)測算，隨北京批發(fā)市場外遷的外來人口或達(dá)50萬到100萬人。

批發(fā)市場與首都的GDP

不可否認(rèn)，北京的服裝等批發(fā)市場的興起、發(fā)展都順應(yīng)了當(dāng)時的經(jīng)濟發(fā)展水平和需求。不過，當(dāng)北京市越來越大，人口越來越多，生活成本越來越高，這些批發(fā)市場顯然已經(jīng)不能符合現(xiàn)代大都市建設(shè)的要求。

大概在1997年左右，北京市就提出要把蔬菜批發(fā)市場搬出三環(huán)，原因就在于這類批發(fā)市場會帶來大量的垃圾和交通擁堵問題。這是一次對勞動密集型、低附加值產(chǎn)業(yè)如何在北京定位的重新認(rèn)識。

2001年，北京申奧成功，中央下決心將首鋼遷出北京。這個舉動是北京市對高污染行業(yè)的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

最近幾年，這些壓力已經(jīng)轉(zhuǎn)化成實實在在的大城市病。已經(jīng)有多位專家提出，導(dǎo)致這些大城市病爆發(fā)的根結(jié)，就在于大城市的產(chǎn)業(yè)選擇出了問題。

中國人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟研究所教授陳秀山曾表示，北京定位是發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。但是很多中心城區(qū)為追求GDP，包容一些低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，造成了極大的資源浪費。在陳秀山眼中，這種為了GDP包容低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的典型就是“動批”等盤踞在城市中心的批發(fā)市場。他覺得，作為交通樞紐的西直門本來就非常擁堵，周圍再加上幾個大型服裝批發(fā)市場，加劇了擁堵程度。

劉勇說，北京城市核心區(qū)存在這么多原始狀態(tài)的批發(fā)市場，應(yīng)該說已經(jīng)越來越不合時宜了。北京的人口越來越多，但人群的消費能力有很大差別。對有錢人來說，這些低端的批發(fā)市場就是日常生活的障礙，而對很多低收入人群來說，這些批發(fā)市場可能就是謀生的來源和日常生活消費的主要場所。

中國青年政治學(xué)院經(jīng)濟系主任林江說，不僅各種層次的人員都想到北京謀生，很多企業(yè)也都希望能在北京扎下根。一些重工業(yè)的生產(chǎn)企業(yè)甚至將公司總部從外地遷到北京。北京的吸附能力造成了人員、產(chǎn)業(yè)的集中。那些低端產(chǎn)業(yè)在北京能存留下來首先是有需求。但這種需求需要政府部門的規(guī)劃和管理，如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升沒有做到位，就會把高中低的需求攪和在一起，造成秩序上的混亂。北京現(xiàn)在已經(jīng)是第三產(chǎn)業(yè)為主，但大家日常的感受是，小餐館滿地都是，那種高端的、生產(chǎn)性的第三產(chǎn)業(yè)卻不夠。

低端服務(wù)業(yè)接納的是低端勞動力，而高端服務(wù)業(yè)則對從業(yè)者素質(zhì)提出了要求。但從目前看，北京的服務(wù)業(yè)還是低端勞動力占據(jù)主流。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，單靠政府和單靠市場內(nèi)生力量都不夠，需要把兩者結(jié)合起來。政府要在規(guī)劃上下足功夫，要有長遠(yuǎn)、全局性的考量。低端的行業(yè)云集在鬧市區(qū)，除了有需求，還有經(jīng)濟利益的原因。

按照北京市“十二五”規(guī)劃，要大力發(fā)展的是高附加值的高端行業(yè)，與此相適應(yīng)的，需要大量高素質(zhì)人才。目前海淀區(qū)的北部區(qū)域已經(jīng)規(guī)定未來7成的土地用作高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)，其余3成的土地才用于房地產(chǎn)開發(fā)。這就意味著，將來要到這個區(qū)域就業(yè)，進(jìn)入門檻將越來越高，低端的勞動力將無法支付在這個區(qū)域謀生的成本。通過這樣的方式，就能夠推動人口的分流，防止大量的人口盲目涌向北京等大城市。而與之相應(yīng)的低端、低附加值產(chǎn)業(yè)，也會因為成本高企、勞動力缺失而從城市核心區(qū)轉(zhuǎn)移出去，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級。
騷動的“城市潛意識”

逐利，是一切經(jīng)濟體的本性，城市也不例外。

服裝等批發(fā)市場外遷，無論表面的理由多么充分，比如城鎮(zhèn)化進(jìn)程、世界城市建設(shè)、人口資源容量等等，都無法否認(rèn)城市逐利“潛意識”的作用。如果服裝批發(fā)市場給北京帶來的利潤豐厚得足以忍受擁堵，北京是不會驅(qū)逐它的。

在北京西二環(huán)外，還有一個著名的“官批”，也就是官園商品批發(fā)市場。這個市場成立于1998年，前身是新華印刷廠廠房，后來建設(shè)成以零售業(yè)為主的新萬惠雙安商城。不過，在那段時期，附近分布的都是政府部門和廠房，常駐居民較少，商場經(jīng)營不佳。后來轉(zhuǎn)變?yōu)檎猩痰赇�，變成了如今的官園批發(fā)市場，以零售業(yè)務(wù)為主兼具批發(fā)，生意一度不錯。

為了改善經(jīng)營狀況，2008年，官園商品批發(fā)市場還進(jìn)行了一些內(nèi)部裝潢改造，試圖提高商場形象和服務(wù)水平，從而吸引顧客。目前，官園批發(fā)市場經(jīng)營只能算是穩(wěn)定，商鋪的經(jīng)營情況受市場沖擊很大，經(jīng)濟狀況普遍下滑。

其實，經(jīng)營狀況開始下滑并不僅僅出現(xiàn)在這兩個批發(fā)市場。去年，就有十幾家建材家居市場相繼關(guān)門停業(yè)。受宏觀調(diào)控政策影響是部分原因，更多的原因則是這個行業(yè)的市場容量已經(jīng)過度飽和。

事實上，近幾年由于受到網(wǎng)購興起的沖擊，“動批”的生意也開始不那么好做了。商戶反映，現(xiàn)在進(jìn)貨的價格上漲得太厲害，今年的夏裝價格比去年翻了一倍。服裝原材料價格逐年上漲，勞動力成本不斷提高，工人緊缺，做一批衣服需要的時間成本也增加。另一方面，店鋪里導(dǎo)購人員的工資也在不斷上漲，現(xiàn)在雇傭?qū)з徝總�月最便宜也要3500元。這些成本累加起來，批發(fā)的價格不可能不上漲。

不過，同時還出現(xiàn)了有意思的現(xiàn)象，盡管地處二環(huán)邊，周邊寫字樓的租金都在上漲，但從去年開始，“動批”的很多房東卻開始下調(diào)租金價格，一些店鋪的年租金下調(diào)了8萬 20萬元。網(wǎng)購的沖擊、周邊新建商場競爭等是租金下調(diào)的原因。

據(jù)悉，動物園地區(qū)每年給北京市西城區(qū)帶來經(jīng)濟效益約6000多萬元，但政府支付的交通、環(huán)境等管理費用超過1億元。

服裝等的批發(fā)市場已經(jīng)為北京市的發(fā)展完成了原始積累，北京要向更高附加值的商業(yè)地產(chǎn)移情別戀，價值不顯、過氣的明星將被拋棄。

與北京的“絕情”相反，河北、天津等北京周邊地區(qū)的城市對承接批發(fā)市場的轉(zhuǎn)移可謂是歡呼雀躍，極盡追求之能事。

河北保定白溝新區(qū)管委會主任張海說，北方著名商鎮(zhèn)白溝現(xiàn)有箱包、服裝、小商品、電子、玩具等14類專業(yè)批發(fā)集散市場，去年銷售額600億元，計劃2020年達(dá)到2000億元。借助電子商務(wù)技術(shù)變革和京津冀一體化兩大機遇，白溝正掀起第二輪發(fā)展高潮，已經(jīng)謀劃了10平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)域?qū)ｉT對接北京批發(fā)市場疏解。

與白溝新區(qū)管委會合作負(fù)責(zé)市場土地開發(fā)和運營的隆基泰和國際商貿(mào)有限公司總經(jīng)理唐帥說，白溝已經(jīng)蓋了30萬平方米服裝市場等著北京商戶入駐，他們可以免五年租金，就算有的商戶在北京簽了更長的合同，到他們這里可以續(xù)差不多年限的合同，他們的模式是用零租金聚人氣，靠其他服務(wù)盈利。

河北廊坊市永清縣同樣一片紅火景象。進(jìn)入永清臺灣新城建設(shè)工地，每隔幾米便會出現(xiàn)“北京南城，臺灣新城”、“永清國際服裝城”的廣告。在浙商新城一期片區(qū)，大型塔吊正在施工。

據(jù)了解，截至目前，永清浙商新城開工企業(yè)近40家，占地600多畝，總建筑面積近70萬平方米�！罢猩桃�資一期”項目均為在京的浙江服裝企業(yè)投資建設(shè)，后續(xù)的二期和三期工程已經(jīng)有湖北和河北企業(yè)的投資。

一向平靜的永清樓市也因為動批即將遷入而躁動起來。在經(jīng)過了一輪快速上漲之后，永清縣城老城區(qū)許多樓盤的價格已經(jīng)超過了6000元/平方米，新城區(qū)個別樓盤的價格甚至超過了8000元/平方米，勢頭直追臨近的廊坊和固安。

商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系、城市逐利的本性，在永清再次顯露無遺。

國瑞生態(tài)城是永清最大的樓盤，其主打項目是別墅，去年10月份時，其別墅均價還只有9800元/平方米，目前該價格已經(jīng)上漲到了15000 16000元/平方米。另外，這名銷售人員還告訴本報記者，7月份該樓盤的高層住宅項目將開盤，價格大概在8500 9500元/平方米。國瑞生態(tài)城之所以敢開出這樣的“天價”，主要是因為該樓盤是離正在興建的永清國際服裝城最近的項目之一，而永清國際服裝城正是傳說中動批即將遷入的地方。

河北白溝一位關(guān)注大型批發(fā)市場建設(shè)的當(dāng)?shù)馗刹勘硎�，除了利稅和就業(yè)之外，大型批發(fā)市場入駐，人流、物流、資金流都會聚攏而來。更大的好處是，可以為河北的新型城鎮(zhèn)化提供破題思路。

按照原來的規(guī)劃，天津西青區(qū)主攻方向是市內(nèi)大胡同、瑞景、永濠、洋貨市場等老市場的整合升級，看到京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的巨大商機，重新定位為承接京津中心城區(qū)“動批”、大紅門等老市場外遷的大型商貿(mào)物流中心。從5月份開始，天津方面加快了和北京市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系。天津市西青區(qū)再次專門劃出1070畝地，用于商城項目的批發(fā)倉儲，外遷來的用戶最快年底就可以開業(yè)。
天津武清的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商“美地廣場”的總經(jīng)理鄧東超更希望這些批發(fā)市場進(jìn)入武清。他說：“無論是區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢還是商業(yè)地產(chǎn)的成熟度，武清區(qū)作為京津同城的橋頭堡，都會提供更大的便利和發(fā)展空間�！�
機遇與風(fēng)險

北京市規(guī)劃委員會主任黃艷介紹，北京批發(fā)市場疏解面臨深層次的市場阻力，一個是北京交通的區(qū)域向心力很強，便利性無法替代；另一個是不少批發(fā)市場就近與低成本加工制造 農(nóng)民集體用地上建設(shè)工業(yè)廠房 形成產(chǎn)業(yè)鏈條。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，豐臺區(qū)大紅門地區(qū)銷售的服裝大約40%來自鄰近區(qū)縣的服裝企業(yè)和加工作坊。

伴隨著部分非首都核心功能的疏解，目前大紅門地區(qū)每年將減少超過500億元的營業(yè)額財政收入。北京市豐臺區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于目前的工作重點是對低端業(yè)態(tài)完成“騰籠換鳥”，從短期來看確實可能對財政造成一定的轉(zhuǎn)型期“陣痛”，下一步豐臺將針對企業(yè)不同的選擇，出臺不同政策，扶持符合首都定位的企業(yè)在“大紅門”地區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，以達(dá)到“有退、有轉(zhuǎn)、有升級、有回歸”的功能完善目標(biāo)。同時消失的還有周邊餐飲、住宿、交通等產(chǎn)業(yè)的拉動作用，這一數(shù)額的損失確實不可能在短期立即得到恢復(fù)，樂觀估計或?qū)⒃?至5年內(nèi)，伴隨高端商業(yè)形態(tài)的發(fā)展而得到彌補。

據(jù)介紹，目前大紅門市場內(nèi)部已經(jīng)有一部分企業(yè)及商戶正逐步從批發(fā)向零售商城進(jìn)行轉(zhuǎn)型。非首都核心功能的批發(fā)業(yè)將成為下一步升級轉(zhuǎn)移的重點，而已轉(zhuǎn)移為零售商城的則有望予以保留，只要有機會還想遷回來。

對北京市場的留戀，實際上是對河北等遷入地的憂慮。

盡管白溝、永清等地充滿期待，武清的開發(fā)商動作頻頻，承接北京的批發(fā)市場仍受制于較多困難，現(xiàn)有市場動力顯得勢單力薄。

一是交通配套缺失。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展離不開路網(wǎng)的互聯(lián)互通，目前白溝和永清到北京都沒有直達(dá)高速，很多商戶感覺便利性不足。從北京永定門長途汽車站坐公交車到永清臺灣新城要2個小時。按照規(guī)劃，連接永清和北京的京臺高速修通后兩地通行只需要30分鐘，但短期內(nèi)還無法實現(xiàn)。

二是城市基礎(chǔ)設(shè)施不足。白溝新城建成的各類批發(fā)市場很多，但住宅、展覽中心、酒店等很多建筑都在規(guī)劃中，現(xiàn)有建成規(guī)模距離一個要容納幾百萬人隨時流動的城市還有很大差距。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，疏解批發(fā)市場必須以市場手段為主，就地升級到高端業(yè)態(tài)，同時做大周邊地區(qū)商貿(mào)流通功能競爭力，用市場方式吸引原有商流主動轉(zhuǎn)移。

中國管理科學(xué)研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長張乃劍說，對于像大紅門這樣一個大型成熟的專業(yè)市場，政府打算用行政手段，隨意決定外遷到遠(yuǎn)離北京的河北，是脫離市場實際、破壞市場規(guī)劃的冒險行為。如果照目前規(guī)劃進(jìn)行下去，勢必帶來大紅門市場基礎(chǔ)設(shè)施資源的極大浪費和大紅門專業(yè)市場品牌無形資產(chǎn)的徹底流失，經(jīng)營多年的數(shù)萬家商戶面臨重新選擇經(jīng)營場地的問題。數(shù)萬家商戶突擊轉(zhuǎn)移，不但不會出現(xiàn)趕羊群效應(yīng)，而且會出現(xiàn)拒絕外遷的逆反心理和逆反商業(yè)現(xiàn)象。這種破壞市場的行為，風(fēng)險是很大的。

中國商業(yè)聯(lián)合會專家工作委員會副主任孫曉東對此卻提出了自己的看法：“市場有足夠的自我修復(fù)與創(chuàng)新能力，北京的批發(fā)市場外遷是時代發(fā)展的必然，風(fēng)險的后面一定有巨大的機會。”  記者 胡春明

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