商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)增值四要素

    近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，商業(yè)街建筑設(shè)計(jì)及景觀規(guī)劃等也日益受到業(yè)界關(guān)注。日前，在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)上頗有建樹(shù)的劉力博士在接受記者采訪時(shí)指出，在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，通過(guò)合理巧妙的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不但可以減少不必要的重建、改建所造成的浪費(fèi)，還可以充分增加商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值和相關(guān)附加值，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 
    顧全長(zhǎng)遠(yuǎn)利益 
    劉力認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的選址和開(kāi)發(fā)要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求�！昂侠淼倪x址是發(fā)揮不同物業(yè)最大開(kāi)發(fā)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)使用價(jià)值以及社會(huì)價(jià)值的根本。沒(méi)有達(dá)到土地資源利用的最大化，就不能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大 化，也是間接的土地資源浪費(fèi)；而從長(zhǎng)期角度講，無(wú)序的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)所有開(kāi)發(fā)者帶來(lái)嚴(yán)重的投資風(fēng)險(xiǎn)�！� 
    從商業(yè)地產(chǎn)自身來(lái)看，其整個(gè)生命周期是一個(gè)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理和消費(fèi)等多方客體共同交互參與的過(guò)程，因此其價(jià)值的體現(xiàn)是長(zhǎng)期的。如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)未考慮與周邊城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展，則很難保證持久的生命力。劉力博士舉例說(shuō)，“對(duì)于一個(gè)幾十萬(wàn)平方米的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其周邊道路系統(tǒng)的車流容量是否能夠支撐就變得非常關(guān)鍵。如果城市規(guī)劃道路容量不夠，這一巨大的Mall一旦開(kāi)業(yè)將使得周邊道路系統(tǒng)擁堵癱瘓，而交通的不便又將成為這一商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的硬傷”。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建筑師就應(yīng)注重順應(yīng)城市規(guī)劃脈絡(luò)、協(xié)調(diào)不同開(kāi)發(fā)主體的關(guān)系。
    應(yīng)適應(yīng)民俗風(fēng)情 
    “早期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盲目追求現(xiàn)代化或建筑面積的最大化，往往采用全盤推倒重來(lái)的高強(qiáng)度破壞性開(kāi)發(fā)，甚至被認(rèn)為是一舉多得的開(kāi)發(fā)模式�！痹谒�看來(lái)，對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其投資、規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、外觀形象等都可以復(fù)制、抄襲；只有其內(nèi)部蘊(yùn)含的地域差異和文脈特征難以做到。而這也就成為其市場(chǎng)差異化、特色化競(jìng)爭(zhēng)力的焦點(diǎn)�！吧虾Ｐ绿斓鼐褪沁@樣一個(gè)比較成功的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不僅成功利用了石庫(kù)門地區(qū)及殖民時(shí)代保存下來(lái)的建筑和文化遺產(chǎn)，并重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成豐富多彩、舒適宜人且滿足現(xiàn)代生活需求的商業(yè)空間，隨之而來(lái)的商業(yè)價(jià)值的提升也就自然而然了�！睂�(duì)終端消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)購(gòu)物消費(fèi)的場(chǎng)所，同時(shí)也是一個(gè)體驗(yàn)建筑文化、民風(fēng)民俗、滿足其精神需求的場(chǎng)所，是對(duì)更多人群形成強(qiáng)大吸引力和認(rèn)同感的關(guān)鍵要素。 
    而重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來(lái)，涉及對(duì)原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物、標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì)，使之形成和諧共生、自然過(guò)渡且更富生命力的商業(yè)空間。而對(duì)于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。 
    整合多種資源 
    劉力分析說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布不均勻(老城區(qū)多，新城區(qū)少)、規(guī)模不合理(大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少、小型零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多)以及使用和經(jīng)營(yíng)方向不明確等問(wèn)題，這跟中國(guó)現(xiàn)行的帶有濃厚行政色彩的“規(guī)劃模式”有很大關(guān)系。即在沒(méi)有明確目標(biāo)和客戶的情況下就很快確定方案并進(jìn)行施工。這樣，一旦發(fā)現(xiàn)規(guī)劃不合理也不能進(jìn)行大的調(diào)整。此外，當(dāng)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量達(dá)到飽和程度時(shí)，這些問(wèn)題將集中爆發(fā)出來(lái)。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想脫穎而出，就必須改變以往的規(guī)劃設(shè)計(jì)模式和程序。 
    “規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的高低有著相當(dāng)大程度的影響�！眲⒘φJ(rèn)為，首先，體驗(yàn)式消費(fèi)將成為商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的重要形式。特別是  Shopping Mall需要通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)手段，突出購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等不同功能空間的特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)師將運(yùn)用各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設(shè)備技術(shù)，與先進(jìn)的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個(gè)體驗(yàn)式的綜合商業(yè)環(huán)境。其功能的復(fù)雜性、技術(shù)的高難度無(wú)不要求專業(yè)化、高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)也是要充分發(fā)揮想像力和創(chuàng)造力的所在。
    其次，和目前的住宅大盤一樣，綜合化、多功能化也是商業(yè)地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一。從規(guī)劃設(shè)計(jì)出發(fā)，建立商業(yè)與其他行業(yè)共生的綜合服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與其他地產(chǎn)(如旅游地產(chǎn)等)的規(guī)模整合，是發(fā)揮多種資源優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值最大化的重要手段。 
    設(shè)計(jì)特色空間 
    “北京王府井商業(yè)街的重建，忽視了原有的各具特色、獨(dú)具風(fēng)采的建筑空間與形式。原有的諸多百年老店、名店品牌特色甚至古樹(shù)木都沒(méi)有得到保留，聞名天下的王府井商業(yè)街在改造后最終形成了一個(gè)可以放在中國(guó)任何城市、缺乏特色的商業(yè)街，就非常令人遺憾�！被�于此，劉力建議新開(kāi)發(fā)的商業(yè)街從中汲取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的最初階段即對(duì)建筑體量、街道尺度、街道室外空間的親切隨意性等多方面做出充分考慮。另外，在商業(yè)街建筑風(fēng)格、立面形象、細(xì)部裝飾各方面達(dá)到協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，才能形成一個(gè)完整而豐富的特色商業(yè)空間。 
    最后，劉力強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的高潮與機(jī)會(huì)，在新的時(shí)期，它所面臨的新的需求變化將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的變化。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，悉心善待原有的城市肌理和建筑風(fēng)貌、保護(hù)原有的文脈特征，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用合理的方式，這兼具商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅是滿足其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的手段，通過(guò)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)和高技術(shù)的應(yīng)用，即可以達(dá)到商業(yè)價(jià)值的增值。 

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