副食品專業(yè)市場全程策劃記

      前   言
    受公司委托，對其副食品專業(yè)市場項目，進行了一次完整、全面的策劃和定位，本報告作于2006年。該項目處于廣州市內(nèi)環(huán)和外環(huán)交界處，遠離傳統(tǒng)的一德路海味干貨商圈，而且項目物業(yè)前期聲譽不佳，整體操作難度比較大，通過仔細深入的調(diào)查、分析，重新給予項目進行包裝定位，起到了非常好的效果。以此報告為例，可作為副食品專業(yè)市場策劃的一個范例。

    一、黃沙商圈分析
黃沙商圈現(xiàn)在擁有4個大型批發(fā)市場，1個購物中心。批發(fā)市場總經(jīng)營面積超過15萬平米，購物中心面積超過8萬平米，商業(yè)總面積超過23萬平米，對廣州西部乃至整個廣州市、華南地區(qū)都有著重要影響。“黃沙水產(chǎn)品市場”是全國有名的海產(chǎn)品市場,經(jīng)營的水產(chǎn)品種類多達200種,其輻射地遍布亞、非、歐、美等國家，在海外很多國家，很多人不知道廣州，但是他們一定知道黃沙水產(chǎn)批發(fā)市場。黃沙水產(chǎn)長期形成商業(yè)資源，無論是客戶數(shù)量以及歷史積淀都是無法與之相提并論的。另外位于黃沙商圈的誼園文具玩具精品批發(fā)中心也是一個 重要的批發(fā)市場，現(xiàn)以成為國內(nèi)文具辦公用品行業(yè)華南地區(qū)規(guī)模最大﹑品牌匯集至多的專業(yè)市場。位于黃沙地鐵站上蓋，屬華人首富李嘉誠旗下和記黃埔開發(fā)的大型購物中心———西城都薈預(yù)計將于2008年上半年開業(yè)。屆時，黃沙商圈將會形成批發(fā)零售相結(jié)合的復(fù)合型商圈，擁有更大的人流、商流和物流，整個商圈更加興旺。
    因為黃沙商圈內(nèi)的水產(chǎn)市場對本項目影響較大，因此著重分析黃沙地區(qū)的水產(chǎn)市場的基本情況。
    廣州是全國最早改革水產(chǎn)品流通體制的城市,水產(chǎn)品市場于1978年開放以來,銷量逐年增加,年全市總銷量超過23萬噸,人均吃魚量50多公斤,居全國大城市之首。水產(chǎn)品市場的開放,推動了漁業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展,去年全市水產(chǎn)品產(chǎn)量27萬噸,比10年前增加2倍。水產(chǎn)市場繁榮興旺,有價有市,吸納四鄉(xiāng)乃至全國以及世界各地水產(chǎn)品云集廣州。同時,城郊漁業(yè)生產(chǎn)的不斷發(fā)展又不斷為市場提供充裕的魚貨。廣州毗鄰港澳,歷來是中南地區(qū)水產(chǎn)品集散地和出口港澳的轉(zhuǎn)口點。廣州又是國家重點旅游城市,“生猛海鮮'',不僅廣州人喜愛,影響全國。
　�。ㄒ唬┰撌袌龅陌l(fā)展過程。
黃沙地區(qū)水產(chǎn)市場的前身是黃沙水產(chǎn)交易市場，而黃沙水產(chǎn)交易市場是在廣州港黃沙碼頭的基礎(chǔ)上改建形成的。黃沙碼頭原是廣州港的一座3000噸級的貨運碼頭，1994年，由于港務(wù)業(yè)務(wù)萎縮，廣州港務(wù)集團在廣州港辦起了黃沙水產(chǎn)交易市場；2002年，廣東水產(chǎn)集團通過征用六二三路珠江隧道口南側(cè)，黃沙碼頭北側(cè)和西側(cè)地段，與廣州港務(wù)局共同開發(fā)廣州市水產(chǎn)品批發(fā)中心，通過產(chǎn)權(quán)置換使西豬欄路14號原市機電倉大樓成為“粵恒豐水產(chǎn)大廈”，并通過辦理報建手續(xù)，使該大廈的首層變更為經(jīng)營水產(chǎn)批發(fā)項目的市場。2003年6月，該公司通過征地及辦理報建手續(xù)，在“粵恒豐水產(chǎn)大廈”的西側(cè)興建二層臨時建筑，作為經(jīng)營水產(chǎn)批發(fā)商鋪使用。2001年，珠江隧道口南側(cè)的國信廣場首層也進行了水產(chǎn)經(jīng)營。另外，在緊靠的叢桂路南段也有部分零散經(jīng)營水產(chǎn)品的業(yè)戶。從而形成了現(xiàn)在黃沙地區(qū)水產(chǎn)市場的經(jīng)營規(guī)模。
　　（二）該市場各投資商的基本情況。黃沙地區(qū)水產(chǎn)市場是由多個市場開辦方各自投資的單一市場組成。目前，黃沙地區(qū)水產(chǎn)市場主要由廣州港務(wù)集團有限公司新風(fēng)港務(wù)分公司開辦的黃沙水產(chǎn)交易市場、廣東水產(chǎn)市場集團開辦的粵恒豐水產(chǎn)批發(fā)市場、廣州國信實業(yè)公司開辦的國信大廈水產(chǎn)市場、羊城鐵路公司廣州南站開辦的叢桂路南段的水產(chǎn)品商鋪等組成。其中經(jīng)營規(guī)模最大的是廣州港務(wù)集團有限公司新風(fēng)港務(wù)分公司開辦的黃沙水產(chǎn)交易市場和廣東水產(chǎn)市場集團開辦的粵恒豐水產(chǎn)批發(fā)市場。而經(jīng)營進口水產(chǎn)品的主要是黃沙水產(chǎn)交易市場，其余幾個市場主要以經(jīng)營青蛙、國產(chǎn)淡水魚類為主。
    1.廣州市黃沙水產(chǎn)交易市場
    [概  況]
    廣州市黃沙水產(chǎn)交易市場是設(shè)在鬧市黃沙大道,與白鵝潭畔、鐵路南站和珠江隧道比翼相鄰，水陸交通十分方便，目前華南地區(qū)國內(nèi)最大的水產(chǎn)綜合市場。該市場是響應(yīng)市政府“還路于民、引商入室”和響應(yīng)黨中央、國務(wù)院關(guān)于國有大、中型企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制的號召，1994年7月由廣州港務(wù)局新風(fēng)港務(wù)公司利用碼頭、倉庫等地方開辦的，市工商局市場分局參與管理的大型水產(chǎn)品綜合市場。黃沙水產(chǎn)市場經(jīng)營面積為26000平方米，檔口總數(shù)約300個，全國在建的三個國家級水產(chǎn)批發(fā)市場之一，在全國乃至港澳地區(qū)、東南亞國家具有較高的知名度。2005年黃沙水產(chǎn)品交易中心交易量達到25萬噸，交易額超過了72億元, 已是全國最大的水產(chǎn)品交易市場。銷售輻射到日本、挪威、俄羅斯等20多個國家和地區(qū)。每天成交量都在500噸以上，成交額逾1000萬元，每天進場車輛達3000多輛次。
主辦單位：廣州港務(wù)局新風(fēng)港務(wù)公司
地址：廣州市黃沙大道西豬欄路27號
    [地理位置]�牐�
    市場位于中國廣州市黃沙大道西豬欄路27號，東經(jīng)113°5′8″北緯23°07′。在廣州市珠江隧道口、地鐵口西側(cè)的珠江岸邊，南臨白鵝潭、西面是廣鐵南站，從黃沙大道的叢桂路、西豬欄路和六二三路均可直達場內(nèi)，遠洋大型漁輪、四鄉(xiāng)小船均可直抵市場碼頭，水路、公路、鐵路交通極為方便。
    [市場管理]
�牐爮V州黃沙水產(chǎn)交易市場是由廣州港新風(fēng)港務(wù)公司主辦、市工商市場分局協(xié)辦。一九九四年七月開業(yè)至今，市場車水馬龍、經(jīng)營秩序良好，檔口生意蒸蒸日上，市場營銷積累了豐富的管理經(jīng)驗，有完善的市場交易章程和經(jīng)營守則，場內(nèi)真正體現(xiàn)：“公平買賣、合理消費”，深受廣大經(jīng)營檔主和消費者的高度贊揚，連續(xù)多年受省、市主管部門的表彰,獲“全省文明市場”、“消費者滿意市場”、“廣東省漁業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)”等榮譽稱號， 是目前華南地區(qū)最大的水產(chǎn)品綜合交易市場，也是全國三大國家級水產(chǎn)品批發(fā)中心之一。
    [硬件配套]
�牐犑袌稣嫉�25,000多平方米，固定檔口233個，臨時檔口50多個，停車場可同時停靠300多輛汽車，碼頭可同時停泊3000噸、300噸、100噸的船只數(shù)十艘，碼頭珠江河水面可作為水產(chǎn)品交易場所。有完善的水、電供應(yīng)系統(tǒng)，保證24小時不間斷電源運作，配備先進的通訊設(shè)備，齊全的環(huán)保衛(wèi)生等設(shè)施。
為實現(xiàn)港口多元化發(fā)展， 廣州將把黃沙水產(chǎn)品市場打造成一個全國最大的水產(chǎn)品交易市場。這里將擴建成廣州市水產(chǎn)品中心批發(fā)市場，面積由2.6萬平方米擴大到近5.2萬平方米，共有交易區(qū)、智能服務(wù)區(qū)、生產(chǎn)服務(wù)區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、后勤服務(wù)區(qū)五大功能區(qū)。
    [經(jīng)營商品]
��  主要產(chǎn)品：批發(fā)、零售海鮮、河鮮、冰鮮、塘魚、咸魚、海味等  
市場品種豐富多樣，產(chǎn)銷價格合理。廣東的扇貝、上海的大閘蟹、大連的蝴蝶魚、 澳洲的大龍蝦以及各種海鮮產(chǎn)品都有供應(yīng)，經(jīng)過空運，這些新鮮的龍蝦等海鮮產(chǎn)品可以在早上6時多就出現(xiàn)在澳門、北京等各大城市地區(qū)的賓館和酒樓。目前以鮮活水產(chǎn)品為龍頭、包括允許上市的野生、飛禽等動物不下200多個品種，其中以獨具嶺南特色的鮮活水產(chǎn)品為其經(jīng)營特色。以“活鮮”為代表的黃沙市場，比日本、東南亞等地海鮮水產(chǎn)市場毫不遜色，連美國、加拿大等國家的大型高檔魚市場也驚嘆不止。黃沙水產(chǎn)品的價格也已成為全國各地水產(chǎn)品價格的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。隨著市場的發(fā)展及地理位置的獨特，現(xiàn)在這里發(fā)展了6家海鮮食府。顧客可以在市場即點即購海鮮水產(chǎn)，隨即拿到酒樓即宰即烹，成為廣州市食海鮮的一大特色。
    [輻射范圍]
�牐� 市場經(jīng)營活躍，交易數(shù)量巨大。每天24小時全天候都可以進行交易。進場交易的車次多達1,000輛次/天，日交易量達600多噸，其中從北方空運至市場的活海鮮有150噸左右，而打包空運至北京、上海、杭州、沈陽、哈爾濱、重慶、成都、貴陽、昆明、南寧、武漢、石家莊等大中城市的海產(chǎn)品達200多噸，每天成交額逾2000多萬元。
�牐牏�.省內(nèi)主要輻射區(qū)域有：沿海東線的南澳、汕頭、汕尾、海陸豐、惠陽、惠東、深圳、珠海等地區(qū)；沿海西線有湛江、陽江、茂名、電白、陽江、臺山等地為代表；珠江三角洲的東莞、南海、順德、三水等地也占相當(dāng)大的交易量。
�牐牏�.國內(nèi)主要輻射:廣西、海南、福建、遼寧、山東、湖北、湖南、北京、上海、杭州、沈陽、哈爾濱、重慶、成都、貴陽、昆明、武漢、石家莊等城市。肯定地說，全國各大、中城市，包括香港、澳門，甚至臺灣省在內(nèi)，都有黃沙市場海鮮銷售客戶網(wǎng)絡(luò)、都有水產(chǎn)品的經(jīng)營者進場交易。
�牐牏鐕�際主要輻射國家：美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、日本、新加坡、馬來西亞、泰國、越南等20多個國家主要大城市已建立有海鮮水產(chǎn)品的進出口業(yè)務(wù)。可以說，廣州黃沙海鮮交易市場在國際上已享有一定的知名度。
�牐爴�(jù)統(tǒng)計：1999年市場成交量180,000噸，成交金額70億元人民幣，銷售量和銷售額均為全國同類批發(fā)市場之最。2000年成交額更達到72億元。水產(chǎn)品50%供應(yīng)廣州地區(qū)，15％供應(yīng)省內(nèi)市場，35％的貨源銷往全國各地。該市場現(xiàn)已發(fā)展成為廣東省、乃至華南地區(qū)最大的水產(chǎn)品綜合交易市場，有“廣州水產(chǎn)品蓄水池”之稱。
    [發(fā)展歷程]
�牐犽S著市場經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展，目前25,000多平方米的場地已遠遠滿足不了眾多商家客戶的產(chǎn)銷交易。因此，該公司管理者從1995年起相繼向市政府、省政府、以及國家申請立項，要求把市場申請擴大為國家級水產(chǎn)品中心批發(fā)市場。
    1995年農(nóng)業(yè)部漁業(yè)局、省海洋與水產(chǎn)廳會同市領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門再次到我市考察中心批發(fā)選址,并多次到黃沙市場實地考察,一致認為黃沙市場地域具備改造為國家級市場的條件,并批準(zhǔn)納入省“九五”水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)規(guī)劃。 國家農(nóng)業(yè)部以農(nóng)漁函[1995]55號批復(fù)了廣州市穗府報[1995]88號文，同意黃沙國家級水產(chǎn)品中心批發(fā)市場項目，認為該市場符合全國水產(chǎn)品中心批發(fā)市場總體布局的要求。
     1996年，經(jīng)市政府同意，在黃沙水產(chǎn)市場西北方向地域擴征2.8萬平方米共建設(shè)用地為五萬多平方米的國家級的廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場。新征地域由原廣州市海洋與水產(chǎn)局（現(xiàn)為廣州市水產(chǎn)供銷公司）負責(zé)投資建設(shè)�，F(xiàn)在兩局屬下公司已共同組成“廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場合作有限公司”作為大市場運作的經(jīng)濟實體，進入工程項目的第一期改造建設(shè)階段。1996年，省政府以粵府函[1996]33號批準(zhǔn)該項目納入省“九五”水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)規(guī)劃；與此同時，廣州市政府也將其納入了“菜籃子工程”規(guī)劃建設(shè)的重點項目，給予重點支持。
�牐�1999年，國家經(jīng)貿(mào)委對各地區(qū)、各有關(guān)部門推薦的市場進行了認真篩選，確定了35家關(guān)系國計民生、交易規(guī)模大、輻射能力強、管理規(guī)范、現(xiàn)代化程度比較高的大型市場作為國家經(jīng)貿(mào)委第一批重點聯(lián)系市場，黃沙水產(chǎn)交易市場名列其中。國家計委以計經(jīng)貿(mào)[1999]2205號批復(fù)了《廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場改擴建第一期工程項目建議書》。廣州市計委于2000年5月11日以穗計投資[2000]33號下達了2000年廣州市重點項目固定資產(chǎn)投資計劃。
�牐� 經(jīng)國家計委批準(zhǔn)，在現(xiàn)黃沙水產(chǎn)交易市場與粵恒豐水產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上擴建成廣州市水產(chǎn)品中心批發(fā)市場。2002年12月，在各級政府、市場管理者等多方努力下，耗資8億元的“ 廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場 ” 終于動工。該市場建成后，將成為全國僅有的3家國家級水產(chǎn)品批發(fā)中心之一，新市場總用地面積將擴至5．5萬平方米，總建筑面積達到18．2萬平方米，包括批發(fā)、零售海鮮、河鮮、冰鮮、塘魚、咸魚、海味等鮮活干咸水產(chǎn)品和農(nóng)副產(chǎn)品以及與市場相配套的水產(chǎn)品加工場、冷庫、大型停車場、物資供應(yīng)、信息、銀行、旅店業(yè)、飲食業(yè)等設(shè)施,是集市場觀光旅游于一體的國家級大型綜合市場。廣東省和廣州市政府把該場納入省、市“十五”規(guī)劃重點建設(shè)項目。項目工程分二期三段進行建設(shè)，目前一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經(jīng)營。與一段相連的一期二段約3.2萬平方米裙樓目前即將進入實施階段，預(yù)計于2007年底動工，2009年底竣工并投入運營。二期工程將在一期二段完成后作為條件具備時繼續(xù)推進建設(shè)。
    2005年黃沙水產(chǎn)交易市場一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經(jīng)營，新大樓配置電梯、貨梯、電子監(jiān)控設(shè)備和消防設(shè)施完善，集中供海水、供循環(huán)恒溫水、集中治污、一體化消防系統(tǒng)和店鋪立體式經(jīng)營設(shè)備，共有80戶業(yè)戶遷入經(jīng)營。二、三層擁有過1萬多平方米的停車場，大型扶手梯直達四層、五層經(jīng)營區(qū)。首層海鮮經(jīng)營區(qū)已經(jīng)全面試業(yè)經(jīng)營，交易、人氣都極為旺盛。四層將規(guī)劃為中高檔海味干貨交易中心，交易區(qū)面積達6000㎡，五樓酒樓經(jīng)營區(qū)總面積6300多平方米。
    全部工程完工后，將成為集水產(chǎn)品貿(mào)易、電子交易、拍賣、加工、信息、旅游觀光和餐飲服務(wù)于一體的亞洲地區(qū)最大的水產(chǎn)品集散地，對我市水產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到極大的促進作用。
    2006年11月10日，廣州港集團商貿(mào)發(fā)展有限公司與廣州粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場有限公司確定合資建設(shè)廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心項目，雙方簽定《廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心有限公司章程》。2006年11月21日，廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心有限公司掛牌成立。
    廣州市黃沙水產(chǎn)交易市場發(fā)展歷程
    1994年 廣州港務(wù)局新風(fēng)港務(wù)公司利用港口碼頭開設(shè)黃沙水產(chǎn)市場
    1997年 水產(chǎn)品交易量12萬噸,交易額54億元
    1998年 交易量14萬噸,交易額56億元，被國家農(nóng)業(yè)部定為第四批全國鮮活農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場和國家重點“菜籃子工程”。
    1999年 經(jīng)國家計委批準(zhǔn)立項，規(guī)劃建成為全國三大水產(chǎn)品批發(fā)中心之一；同年被國家國內(nèi)貿(mào)易局確認為全國重點聯(lián)系批發(fā)市場。
    2002年 在各級政府、市場管理者等多方努力下，耗資8億元的“ 廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場 ” 終于動工。
    2005年 交易量達到25萬噸，交易額超過了72億元, 已是全國最大的水產(chǎn)品交易市場
    2005年 黃沙水產(chǎn)交易市場一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經(jīng)營
    2006年11月 廣州港集團商貿(mào)發(fā)展有限公司與廣州粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場有限公司確定合資建設(shè)廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心項目，雙方簽定《廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心有限公司章程》，廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心有限公司掛牌成立。
    [評  價]
    從黃沙水產(chǎn)市場今后的發(fā)展空間來看，周邊確無其他合適地塊可用，而隨著市政綠化工程的推進，市場現(xiàn)有占地面積還要作出退讓，發(fā)展擴大空間有限。
    據(jù)了解，按照水產(chǎn)經(jīng)營慣例及水產(chǎn)運輸車輛、用水（咸水對建筑物的腐蝕性較大）的特殊性，鮮活水產(chǎn)品交易大都在首層完成，暫無在二層（含二層）以上建筑經(jīng)營的先例。因此，黃沙水產(chǎn)品市場如不能拓展新的地域空間，經(jīng)營鮮活項目可能受到制約。廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心建成后,不僅改善了市場硬件設(shè)施和流通環(huán)境,同時,進一步促進周邊城市包括珠三角的漁業(yè)生產(chǎn)發(fā)展,其輻射能力更大。按設(shè)計要求批發(fā)市場建成后面積增加5倍,水產(chǎn)品年成交量40萬噸,交易額100億元,是可以達到的。
    2．廣州市粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場
    [概  況]
    廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場是國家農(nóng)業(yè)部選址，國家計委立項的國家級水產(chǎn)品批發(fā)市場。市場位于廣州是黃沙大道西豬欄沿岸，總占地面積5萬平方米，由廣州水港務(wù)局和廣州水產(chǎn)供銷公司共同開發(fā)建設(shè)，其中雙方各占2.5萬平方米用地。為加快水產(chǎn)市場的建設(shè)進度，廣州水產(chǎn)供銷公司由與廣州子輝城建實業(yè)有限公司成立廣州粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場有限公司，負責(zé)對市場的建設(shè)合經(jīng)營管理。目前已將規(guī)劃紅線內(nèi)保留使用的10380平方米綜合水產(chǎn)大樓。
管理公司：廣州粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場有限公司為該市場經(jīng)營管理者之一。
地址： 廣州黃沙大道西豬欄14號
    [業(yè)態(tài)分布]
    首層商鋪以經(jīng)營鮮活水產(chǎn)品為主 ，商鋪面積約為12－140平方米不等，二樓金鮑大酒樓，三、四樓為休閑娛樂中心地帶，五、六樓為辦公寫字樓及旅業(yè)公寓房招租，天臺附設(shè)露天酒吧。水產(chǎn)大樓配備豪華客梯叁臺，功能齊全、設(shè)備先進、環(huán)境休雅，宜商宜住。
    [市場起源]
    2002年，廣東水產(chǎn)集團通過征用六二三路珠江隧道口南側(cè)，黃沙碼頭北側(cè)和西側(cè)地段，與廣州港務(wù)局共同開發(fā)廣州市水產(chǎn)品批發(fā)中心，通過產(chǎn)權(quán)置換使西豬欄路14號原市機電倉大樓成為“粵恒豐水產(chǎn)大廈”，并通過辦理報建手續(xù)，使該大廈的首層變更為經(jīng)營水產(chǎn)批發(fā)項目的市場。2003年6月，該公司通過征地及辦理報建手續(xù)，在“粵恒豐水產(chǎn)大廈”的西側(cè)興建二層臨時建筑，作為經(jīng)營水產(chǎn)批發(fā)商鋪使用。公司經(jīng)營范圍，批發(fā)和零售貿(mào)易、加工產(chǎn)品保鮮、配送水產(chǎn)品副食品、倉儲、場地出租、代辦運輸手續(xù)裝卸服務(wù)。
    3．廣州水產(chǎn)品批發(fā)中心南站交易區(qū)
    [概  況]
    2006年7月19日開業(yè)，占地達10萬平方米，具有倉儲、銷售、加工、配送、檢測、美食區(qū)等綜合服務(wù)功能，南站交易區(qū)錯位經(jīng)營，以經(jīng)營干貨海味、凍魚冰魚為主，而黃沙水產(chǎn)品交易市場多經(jīng)營新鮮的海鮮為主，預(yù)計水產(chǎn)品年交易量最少將增加30萬噸。該市場系廣州水產(chǎn)品進出口集團的投資建設(shè)，廣州市益豪科技貿(mào)易發(fā)展公司為承租方，并負責(zé)市場管理。2007年12月更名為“廣州南站冷凍海鮮交易區(qū)”
市場管理：廣州市益豪科技貿(mào)易發(fā)展公司
    [硬件配套]
    批發(fā)中心將分為四個交易區(qū)，囊括水產(chǎn)品市場經(jīng)營的所有品種。同時，中心還建有4000平方米停車場可同時停放2000輛貨車。并設(shè)置電子交易平臺，實行網(wǎng)上全天候交易。南站交易區(qū)將通過建立水產(chǎn)品展示廳、3500噸的水產(chǎn)保鮮冷庫、水產(chǎn)食品質(zhì)量檢測中心、電子商務(wù)平臺，打造我國水產(chǎn)品批發(fā)的示范基地。此外，在該批發(fā)中心還將在珠江邊興建有1萬平方米的酒樓區(qū)。
    [市場起源]
    隨著廣州市經(jīng)濟的快速發(fā)展和廣州城市建設(shè)進程的不斷加快，由于交通、安全、環(huán)保、市容等多方面的原因，廣州南站在2005年6月10日正式關(guān)閉。早在三年前，廣州市政府就多次提出將廣州南站部分用地劃入黃沙水產(chǎn)品品批發(fā)市場，并在實施“三年一中變，五年一大變”的廣州城市改造規(guī)劃中，將廣州南站劃入規(guī)劃改造區(qū)內(nèi)。2006年7月19日，南站以廣州水產(chǎn)品批發(fā)中心（南站交易區(qū)）的新面目試業(yè)。
    該市場并未在取得城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，環(huán)保、消防規(guī)劃報建以及水產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測的批準(zhǔn)或同意就強行邊施工，2006年廣州市工商局、荔灣區(qū)工商分局至今沒有發(fā)給廣州水產(chǎn)進出口企業(yè)集團在鐵路南站經(jīng)營水產(chǎn)品的市場證。該市場未經(jīng)許可擅自改變用地性質(zhì)開業(yè)，屬于違章建筑。廣州市經(jīng)貿(mào)委有關(guān)負責(zé)人表示，原則上不同意在黃沙地區(qū)設(shè)立一個新的水產(chǎn)品經(jīng)營市場，如建新市場要與黃沙水產(chǎn)市場整合后方可經(jīng)營。
    [經(jīng)營狀況]
    據(jù)調(diào)查，廣州水產(chǎn)品交易中心南站交易區(qū)是在原廣州火車南站貨運中心5個貨倉的基礎(chǔ)上改建而來的，其中一個倉庫就可改建成上百個鋪位。該市場現(xiàn)在只有C1區(qū)冰鮮凍品交易區(qū)開始營業(yè)，其他區(qū)則仍然在改建之中。在C1區(qū)38個商鋪中只有兩個商鋪是開著門的。但截至2006年8月5日，該項目報建并未得到規(guī)劃部門的許可。南站交易區(qū)的大門口外看到，依附在交易區(qū)大門兩邊的商鋪也經(jīng)營起了水產(chǎn)品生意，且生意紅火，與交易區(qū)內(nèi)的冷清情景形成了強烈對比。
    交易市場是9個老板從廣州市益豪科技貿(mào)易發(fā)展公司轉(zhuǎn)包，投資近1000萬元。當(dāng)初，原承包方承諾1年內(nèi)辦好所有手續(xù)，至今包括經(jīng)營許可證在內(nèi)的手續(xù)仍然沒有影子，交易區(qū)只有關(guān)閉。他們和益豪科技簽有合同，約定轉(zhuǎn)包5年，但開業(yè)才1年多就面臨關(guān)閉，近1000萬元投資無法收回。他們已經(jīng)將對方告上法庭，要求賠償。
    2007年11月廣州市水產(chǎn)品交易中心南站交易區(qū)涉嫌無照經(jīng)營和存在質(zhì)量安全隱患，停業(yè)整頓。12月初重新開業(yè)，并更名為“廣州南站冷凍食品交易區(qū)”。
    4.誼園文具玩具精品批發(fā)中心
    [概  況]
    誼園文具玩具精品批發(fā)中心原址在廣州市海珠廣場誼園，是廣州南方展覽貿(mào)易發(fā)展公司于1987年響應(yīng)市政府還路于民的號召，將一德路一帶占路經(jīng)營的個體戶引入誼園，實現(xiàn)了入室經(jīng)營，從而誕生了第一個經(jīng)營文具玩具精品的大型專業(yè)批發(fā)市場。1994年底公司又一次響應(yīng)市政府的改造舊城區(qū)的號召，配合解放路擴建和解放大橋工程，整體搬遷到黃沙�！≌x園是以經(jīng)營批發(fā)為主的現(xiàn)代辦公用品﹑文具﹑禮品展示﹑交易中心，以發(fā)展和延伸﹑做專做強本行業(yè)為要向?qū)�，匯集產(chǎn)業(yè)博覽﹑產(chǎn)品展貿(mào)﹑行業(yè)信息交流﹑文化傳遞等功能于一體的專業(yè)市場�！　≌x園旗下分設(shè)A﹑B﹑C三個場館，營業(yè)面積超過30，000平方米，1萬平方米的倉庫，場內(nèi)云集大大小小的品牌商﹑批發(fā)商超過1000家，經(jīng)營類別包括辦公用品﹑文具﹑文體用品﹑禮品等，品種數(shù)以萬計，辦公用品批發(fā)量穩(wěn)占華南區(qū)域67%以上，成為企業(yè)發(fā)展﹑壯大的有力助跳板。
主辦單位：廣州南方展覽貿(mào)易發(fā)展公司
地址：廣州市黃沙大道13號
    [硬件條件]
    誼園整體搬遷黃沙后，投入了上千萬元對場地進行了改造，重新裝修了A館、C館，并建立了現(xiàn)代化的商務(wù)寫字樓，商場內(nèi)基本安裝了中央空調(diào)，擁有5部扶手電梯，4部垂直貨梯，配備了一流的防火設(shè)施，場內(nèi)外環(huán)境的裝修，倉庫面積超過1萬平米，有幾個停車卸貨場和摩托車、自行車保管站，貨物進出十分方便。
    [軟件條件]
    主辦單位一開始就以一流的管理、一流的購物環(huán)境、一流的服務(wù)水準(zhǔn)，制定了完整的管理制度；以文明市場的標(biāo)準(zhǔn)向社會和業(yè)戶公開承諾，規(guī)范經(jīng)營者的行為�，F(xiàn)在這里每天貨如輪轉(zhuǎn)，生意興隆，每個為國家上繳100多萬元的稅收。
    [交通條件]
    不僅鄰近鐵路南站、珠江隧道、廣州港如意坊碼頭和黃沙地鐵出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽車總站，還有15、70、181、123等多路專線車路過，西郊客運站也離此地不遠。水陸貨運極為方便。
    [公司榮譽]
    1995年被國務(wù)院發(fā)展研究中心評為“全國最大最早經(jīng)營文具玩具精品批發(fā)專業(yè)市場”。 誼園還相繼獲得“中華之最” ﹑“首屆廣東省文明誠信市場” ﹑“廣州市著名商標(biāo)” ﹑“廣州市消費者滿意市場”等殊榮
    [評  價]
    誼園所在的黃沙商圈，位于華南輻射核心廣州市珠江河畔，比鄰廣州地鐵南站﹑地鐵一號線黃沙出口﹑城市主干線內(nèi)環(huán)路﹑珠江隧道出入口；現(xiàn)以成為中國華南地區(qū)規(guī)模最大﹑品牌匯集至多的專業(yè)市場，著力為生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)銷商打造一個匯集八方客流﹑凝聚濃厚商業(yè)氛圍的大舞臺。
    5．西城都薈
    [概  況]
    位于黃沙地鐵站上蓋，屬華人首富李嘉誠旗下和記黃埔開發(fā)的大型購物中心———西城都薈預(yù)計將于明年上半年開業(yè)。由長江實業(yè)(集團)及和記黃埔地產(chǎn)策劃的大型旗艦商場“西城都薈”， 該項目總建筑面積8.8萬平方米，其規(guī)模、定位將與位于天河的天河城、正佳廣場等新興購物中心一爭高低。根據(jù)規(guī)劃，未來的“西城都薈”將成為一個集休閑購物及娛樂于一身的一站式大型購物中心，首創(chuàng)國際級悠樂式主題，將囊括餐飲、電影院、游藝中心、KTV以及健身中心等，成為廣州西面未來發(fā)展新商圈。誠聘享譽國際的許李嚴設(shè)計(亞洲)有限公司RDL Asia Limited主理建筑設(shè)計工作。整體規(guī)劃以樓高四層、面積達88,000平方米的新商業(yè)地標(biāo) “西城都薈”為中心點，由室內(nèi)外的三個廣場貫通南面毗連的沙面及北面的上下九商業(yè)步行街，勢必成為廣州西面的新亮點。
    [建筑結(jié)構(gòu)]
    ▲項目擁有兩個大型露天廣場，分別為南廣場及北廣場。南廣場占地達11,300平方米，相等于兩個國際標(biāo)準(zhǔn)足球場之面積，可舉辦大型戶外活動如宣傳項目、展覽、大型綜藝節(jié)目、演唱會及時裝表演等。外墻裝置了一組由電腦操控的LED幻彩燈，儼如一條色彩繽紛的大絲帶，幻化層出不窮的燈光效果。南廣場毗連傳統(tǒng)旅游點沙面，亦鄰近區(qū)內(nèi)的旅游新建設(shè)「巨眼」摩天輪，使商旅建設(shè)更集中、更豐富及更具吸引力。
    ▲“西城都薈”北面迎向上下九商業(yè)步行街，北廣場入口裝設(shè)了偌大的玻璃門以突顯商場的通透感，迎接上下九商業(yè)步行街每天數(shù)以十萬計之人流。北廣場面積達3,000平方米，外墻設(shè)置一部闊10米x高 7米的巨型電視幕墻，可用作播放國家慶典及盛事、商戶廣告及其它大型矚目節(jié)目如直播世界級球賽或2008年北京奧運等。
    ▲至于室內(nèi)布局方面，以現(xiàn)代感的簡潔設(shè)計為主，并采用了大量玻璃以增加商場內(nèi)的透視感及空間感，帶給顧客舒適寬敞的感覺。商場的88,000平方米總樓面面積分布于四大樓層，每層商場的平均面積達到20,000平方米；
    ▲由南至北走向的通道全長達200米，而闊度則達4米 - 10米，顧客于場內(nèi)游逛倍感舒適。而場內(nèi)采用單一主通道規(guī)劃，不設(shè)副通道，以及無柱標(biāo)準(zhǔn)走道的設(shè)計，令琳瑯滿目的店鋪盡現(xiàn)顧客眼前。此外，“西城都薈”達到5.5米 - 6.8米的樓層高度，不但能營造高格調(diào)氣勢，更可給予商戶更大的創(chuàng)作空間進行店面設(shè)計及擺設(shè)貨品，增加商鋪吸引力。
    ▲整個商場由18組扶手電梯及4部寬敞的客梯貫通商場每個角落，方便顧客可以穿梭于各層盡情購物和享用各式各樣的美食及娛樂設(shè)施。另外，場內(nèi)特設(shè)的物流通道可直達每間商鋪，并設(shè)有6部容量特大的貨梯方便商戶運送貨品。
    [交通條件]
    ▲“西城都薈” 擁有三條地鐵線的優(yōu)勢，是廣州地鐵1號線及6號線的黃沙站上蓋，黃沙地鐵站大堂貫穿“西城都薈”負一層商場的中央位置，左右兩邊與商場直接連通；其中一邊直接連系百貨公司入口，而另一邊則與商場接連。預(yù)計于2010年落成的廣佛地鐵路線，經(jīng)地鐵一號線接駁。
    ▲設(shè)有逾660多個時租車位，車位比例之高，為廣州市內(nèi)罕見之商場項目，而車場共設(shè)四個出入口，除可方便駕駛?cè)耸客鶃砀鲄^(qū)之外，更可疏導(dǎo)車流，避免擠塞。
    ▲此外，項目更設(shè)有逾20多條路線行經(jīng)之公交站及的士站。
    [經(jīng)營布局]
    力商店如百貨超市、餐飲及娛樂占業(yè)態(tài)組合面積的70%，此業(yè)態(tài)比例在廣州以至國內(nèi)實屬罕見“樂賓百貨公司”占商場總面積約27%，面積約23，500平方米，分布于商場全部四層樓面�！皹焚e百貨公司”是世界500強企業(yè)力寶集團的屬下其中一個百貨品牌，憑著其龐大的國際網(wǎng)絡(luò)及國際化的專業(yè)采購團隊，將國際知名服裝品牌及其自營嶄新品牌首次引進廣州。
    二、項目物業(yè)狀況分析
    1.黃金廣場物業(yè)所有權(quán)變遷
    2000年 1999年，廣州市稅務(wù)部門就對黃金廣場開發(fā)商自1994至1999年的納稅情況進行了稽查，查出其欠繳營業(yè)稅等地方各稅2624萬元。但是，開發(fā)商繳納了部分稅款后便沒了下文
    2001年 因發(fā)生資金鏈斷裂， 因開發(fā)商 “走佬”不知所蹤，
    2002年11月 廣州鐵路中級法院查封商鋪及部分住宅，強制執(zhí)行拍賣，并歷經(jīng)多次流拍
    2003年6月30日 廣州鐵路法院委托廣州市兩家拍賣行拍賣業(yè)裙樓中的9500平方米，首層的一半，面積  2041.2平方米；二層全層，面積4936.96平方米，以及四層一半面積2468.48平方米
    2003年11月3日 廣州市冶暉市場開發(fā)有限公司(下稱冶暉公司)以7360萬元的價格拍得該廣場首、二層物業(yè).
    2004年初 冶暉公司擬將首層、二層物業(yè)做水產(chǎn)市場，并開始裝修
    2004年1月19日 廣州市規(guī)劃局向廣州市冶暉公司下發(fā)了《關(guān)于不得擅自變更黃金廣場首、二層使用性質(zhì)的函》。
    2004年5月20日 廣州市城市規(guī)劃局向荔灣區(qū)分局發(fā)函指出，如擬改作水產(chǎn)交易市場使用必須經(jīng)已購房眾多小業(yè)主的一致同意，否則構(gòu)成侵權(quán)行為。如投訴情況屬實，立即責(zé)令建設(shè)單位停工并進行限期改正
    2004年9月8日 黃金廣場數(shù)百業(yè)主拉著橫幅抗議冶暉公司搞水產(chǎn)品交易市場的計劃，現(xiàn)場一度出現(xiàn)需由警察控制的場面，引起多方關(guān)注
    2004年9月14日 荔灣區(qū)規(guī)劃局再次發(fā)函稱，荔灣區(qū)規(guī)劃局從未批準(zhǔn)該公司把黃金廣場首、二層建成水產(chǎn)市場。廣州市城市規(guī)劃局則發(fā)出《關(guān)于從速對黃金廣場首、二層使用性質(zhì)進行公示的函》.對黃金廣場小業(yè)主的投訴首度明確表態(tài)，”業(yè)主投訴合法、合情、合理”，要求荔灣區(qū)規(guī)劃分局立即對黃金廣場裝修工程進行階段公示.明確該裝修工程只能作為商場使用.不得擅自改變使用性質(zhì)，改為水產(chǎn)批發(fā)市場�！比缃ㄔO(shè)單位明知故犯，強行違法建設(shè)，請(荔灣區(qū)規(guī)劃分局)依法嚴肅查處�！�
    2005年 在政府和業(yè)主的強烈反對下.水產(chǎn)品市場的計劃擱置下來，住戶也因此獲得了相對安寧的生活環(huán)境。
    2006年 位于廣州市荔灣區(qū)的黃金廣場二樓”食中寶”副食品批發(fā)公司掌握了這個商機，在與黃金廣場合作，準(zhǔn)備立項，初步定位為干貨醬料批發(fā)市場。食中寶公司隸屬于廣晟集團，是一家實力雄厚的國資企業(yè)。
    2．黃金廣場物業(yè)基本狀況
    廣州黃金廣場
    地址:荔灣區(qū)黃沙大道11—13號
    占地面積:8573平方米，總建筑面積:81081平方米，竣工時間:2000-5-1
    1．樓層：1-6樓，共21407.62平方米
    （每層5000平方米，實用率近100％）其中：
    第一層4082.2㎡
    第二層4936．96㎡
    第三層： 5000㎡；
    第五層： 4100.11㎡
    第六層： 3288.35㎡
    2. 房屋使用性質(zhì)：商業(yè)，其中第六層可作餐飲。按規(guī)劃，其1至5層為商場、第6層為餐廳，第7至31層為住宅
    3. 已有規(guī)劃驗收，可以辦理房產(chǎn)證。
    4. 設(shè)施：中央空調(diào)；每層有四臺手扶電梯及三臺垂直三菱電梯和一臺垂直服務(wù)電梯，消防噴淋。
    5. 現(xiàn)狀：吉，毛坯
    6. 2003年售價：
    A.整體銷售：4200/平方米實收，或4600/平方米稅費各付
    B.分層銷售稅費各付價：三樓5800元/平方米；五樓4800元/平方米；六樓4600元/平方米
    物業(yè)地址: 荔灣區(qū)黃沙大道11—13號
    開發(fā)商: 廣東富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
    承建商:廣州市第一建筑工程有限公司
    代理商:匯龍物業(yè)
    開盤時間: 1998-11-23
    入住時間: 2000-5-1
    容積率: 9
    周邊配套: 小區(qū)內(nèi)部配套:游泳池 網(wǎng)球場 健身中心 兒童活動中心 有線電視 停車場 會所 保安系統(tǒng) 花園,其他:安裝精美不銹鋼信箱供各住戶使用;住宅單位均設(shè)有名廠高級視像對講機，住客可與訪客通話，并可搖控大廈閘鎖，安全方便；住宅大堂及電梯內(nèi)均
    交通狀況：距地鐵一號線黃沙站步行約10分鐘；附近途經(jīng)公交線路包括1路、556路、38路等，離車站步行時間：5-8分鐘
    物業(yè)管理費：2元／平方米／月　
    小區(qū)配套：內(nèi)部配置游泳池、網(wǎng)球場、健身中心、兒童活動中心、有線電視、停車場、會所、保安系統(tǒng)、花園
    中小學(xué)：冼基東小學(xué)、第69中學(xué)、第32中學(xué)
    幼兒園：沙面幼兒園
    綜合商場：南方大廈、上下九步行街舉步可至
    醫(yī)院：市二醫(yī)院、市三醫(yī)院、兒童醫(yī)院
    飲食：勝利賓館、新荔枝灣、大同酒家
    娛樂：沿江酒吧街、廣州電影院、文化公園
    本大廈是高級商住樓，有三層地下停車場，位于香港和記黃埔商業(yè)城對面；鄰近荔灣上下九和芳村花地灣商圈；緊鄰近沙面白天鵝賓館、黃沙文具批發(fā)交易市場等；黃金廣場更擁有地鐵一號線黃沙站、珠江隧道、內(nèi)環(huán)路等構(gòu)成的完善交通網(wǎng)絡(luò)，鄰近充滿異國風(fēng)情的沙面公園。區(qū)內(nèi)特設(shè)網(wǎng)球場、高爾夫球練習(xí)場、乒乓球室、健身室、兒童游樂場等，享受高品質(zhì)生活。這里不僅鄰近鐵路南站、珠江隧道、廣州港如意坊碼頭和黃沙地鐵出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽車總站，還有15、70、181、123等多路專線車路過，西郊客運站也離此地不遠。水陸貨運極為方便。市內(nèi)交通線路：5、9、38、57、60、64、75、176、208、217、222、233、270、286、541、556
    3．項目物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況分析
    （1）經(jīng)營管理公司：
    食中寶副食品公司位于黃金廣場2樓，多年來從事貿(mào)易活動，食中寶公司隸屬于廣晟集團,是一家副食品的貿(mào)易公司，但缺乏專業(yè)市場經(jīng)營管理經(jīng)驗，對市場的經(jīng)營和管理、推廣能力還需要進一步提升。該物業(yè)是食中寶副食品公司與廣州市冶暉市場開發(fā)有限公司雙方合作的結(jié)果，食中寶副食品公司作為物業(yè)的經(jīng)營方，整體租賃下來，享有10年的經(jīng)營權(quán)。
    （2）產(chǎn)權(quán)所有者：
    黃金廣場一、二層產(chǎn)權(quán)所有者是廣州市冶暉市場開發(fā)有限公司，該公司同樣隸屬于廣晟酒店集團，因此兩家公司才有了合作的基礎(chǔ)。
    廣東省廣晟酒店集團有限公司持有廣州市冶暉市場開發(fā)有限公司的65%股權(quán);
    廣東凱旋投資發(fā)展有限公司持有廣州市冶暉市場開發(fā)有限公司的35%股權(quán).
    （3）關(guān)聯(lián)公司：廣晟酒店集團
    廣東省廣晟酒店集團有限公司是一家以賓館酒店業(yè)為主，其他行業(yè)為輔的綜合性大型國有企業(yè)集團，隸屬于廣東省廣晟資產(chǎn)經(jīng)營公司�！皬V晟酒店集團”擁有全資和控股企業(yè)20多家，總資產(chǎn)20多億元。其中賓館酒店有廣東亞洲國際大酒店、廣州凱旋華美達大酒店、廣州三寓賓館、廣州五羊城酒店、廣東華海大酒店、廣州王府井酒家、廣東好時光旅行社等；同時通過品牌輸出的方式拓展了廣東中山國賓酒店、廣東湛江金海酒店、廣東云浮凱旋酒店、廣州番禺利泰鄉(xiāng)村俱樂部等。集團還有工業(yè)、三高農(nóng)業(yè)、商貿(mào)運輸業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)管理等企業(yè)。賓館酒店主業(yè)目前有五星級1家、四星級3家、三星級3家、旅行社1家。
    廣晟酒店集團在華南地區(qū)具有較強的影響力。所屬的廣東亞洲國際大酒店是廣州地區(qū)最新的五星級酒店：廣州凱旋華美達大酒店由華美達國際集團管理10年后實行自主經(jīng)營，形成了鮮明特色的國際酒店管理風(fēng)格；廣州三寓賓館的錦苑食府在第16、17屆廣州國際美食節(jié)上相繼獲得金獎；廣州五羊城酒店和廣東華海大酒店均成為地域明星酒店。
    廣晟酒店集團是在中央和軍委實施“軍隊不再經(jīng)商”戰(zhàn)略決策過程中由軍隊企業(yè)移交轉(zhuǎn)軌而來的，干部職工絕大多數(shù)過去是軍人，具有嚴格的組織紀律和雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，具有敢想敢干、求真務(wù)實的精神，長期保持艱苦創(chuàng)業(yè)，勤奮實干的傳統(tǒng)，重視思想建設(shè)和社會效益，使企業(yè)形成了厚重的企業(yè)文化積淀。在改革改制的新的歷史時期，企業(yè)十分注重干部員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，苦練內(nèi)功，著力提高企業(yè)整體素質(zhì)，大膽改革、穩(wěn)妥改制，同時著力打造酒店管理知名品牌，為酒店企業(yè)提供專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化國際化的管理輸出，并為海內(nèi)外賓客提供富于凱旋酒店管理特色的全方位服務(wù)。
    三、廣州市商業(yè)規(guī)劃
    1．廣州市政府對黃沙商圈的商業(yè)規(guī)劃
    （1）圈層劃分
    以城市環(huán)型主干道為主要標(biāo)志,結(jié)合商業(yè)發(fā)展的程度,將規(guī)劃區(qū)域分為內(nèi)圈
層,中圈層和外圈層3個圈層.
    ■ 內(nèi)圈層 指北至內(nèi)環(huán)路——鐵路沿線(麓湖路以東以鐵路為界),東至華
南快速干線,南至新港路——昌崗路,西至工業(yè)大道——內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的圈層,包
括越秀區(qū),東山區(qū),荔灣區(qū)及天河區(qū)西部,海珠區(qū)北部地區(qū).
    ■ 中圈層 指內(nèi)圈層與二環(huán)路之間的圈層,包括天河區(qū)北部和東部,芳村
區(qū),海珠區(qū)南部,黃埔區(qū)西部及白云區(qū)南部,番禺區(qū)北部地區(qū).
    ■ 外圈層 指二環(huán)路以外的區(qū)域,包括花都區(qū),增城市,黃埔區(qū)東部南崗
片,廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),從化市以及白云區(qū)北部和番禺區(qū)南部地區(qū).
    規(guī)劃期限
    （2）規(guī)劃期限為2003年—2012年,分為三個階段:
    ■ 近 期 2003年—2005年;
    ■ 中 期 2006年—2010年;
    ■ 遠 期 2011年-2012年.
    （3）根據(jù)《廣州市政府商業(yè)規(guī)劃2003-2012》，“黃沙-南岸批發(fā)市場群，位于荔灣區(qū)黃沙路和南岸路一帶,已有17個水產(chǎn)品,建筑裝飾材料,精品和文具等批發(fā)市場.今后嚴禁新辦批發(fā)市場,整治現(xiàn)有裝飾材料市場(包括轉(zhuǎn)營或遷移).重點抓好黃沙水產(chǎn)交易市場,誼園文具玩具市場,廣東電器市場,廣東裝飾材料市場,留香針織品批發(fā)市場等的市場升級�！�
    ★重點改造升級的大中型批發(fā)市場：大中型批發(fā)市場的改造升級是存量調(diào)整優(yōu)化的主要內(nèi)容,今后將重點對廣州花都獅嶺皮革皮具城, 廣州花卉博覽園,廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場等一批大中型批發(fā)市場進行改造升級.
    ★中期(2006年-2010年) 在繼續(xù)推進和完成近期任務(wù)的基礎(chǔ)上,啟動和推進黃埔茅崗批發(fā)市場園區(qū),黃埔魚珠批發(fā)市場園區(qū),增城新塘批發(fā)市場園區(qū)白云太和批發(fā)市場園區(qū),番禺沙溪批發(fā)市場園區(qū),花都畢村批發(fā)市場園區(qū),開發(fā)區(qū)批發(fā)市場園區(qū)等7個批發(fā)市場園區(qū)的建設(shè);推進機場路-黃石路批發(fā)市場群,黃沙-南岸批發(fā)市場群的優(yōu)化整合和改造升級.
    2．廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場工程建設(shè)規(guī)劃
    （1）建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場擴建、改造一期工程是在現(xiàn)有的廣州黃沙水產(chǎn)品交易市場的基礎(chǔ)上改造擴建而成，占地面積5.2萬平方米，建筑面積15.6萬平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括水產(chǎn)品市場、水產(chǎn)食品加工工場、儲藏倉庫、海鮮食街、辦公配套設(shè)施、停車場和其他配套設(shè)施。
    （2）建設(shè)工期：2002年至2004年（一期）。
    （3）總投資及資金構(gòu)成：一期工程總投資額為2.37億元，其中企業(yè)自有資金1.37億元，銀行貨款1億元。
    （4）工程進度及2003年投資計劃：征地拆遷基本完成，目前正在打樁。至2002年底累計完成投資6000萬元，2003年計劃投資2000萬元。
    （5）效益預(yù)測：通過廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場的建設(shè)、帶動漁業(yè)、商業(yè)、包裝業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于發(fā)揮中心城市商品流通優(yōu)勢，為社會提供大量的就業(yè)機會，具有顯著的社會效益。
    ■經(jīng)營規(guī)模
    1．成交量與成交額
    新的大型市場全面建設(shè)完成后，設(shè)計年交易成交量400,000噸、年成交額人民幣100億元以上。其中塘魚交易量60,000噸，交易額4.8億元；活海鮮系列產(chǎn)品交易量50,000噸，交易額42億元；海鮮凍品交易量60,000噸，交易額5.4億元；河鮮品交易量20,000噸，交易額8億元；咸魚海味干雜品交易量20,000噸，交易額9.8億元；其它副食品交易量40,000萬噸，交易額2億元。水產(chǎn)品種類經(jīng)營將達到200多種。
    2.水產(chǎn)品加工、保鮮、儲藏
    計劃分別設(shè)5,000噸低溫冷庫和5,000噸高溫干貨倉一座。設(shè)生產(chǎn)、加工冷凍水產(chǎn)品小包裝的水產(chǎn)食品加工廠，預(yù)計年生產(chǎn)、加工量7,200噸，承擔(dān)水產(chǎn)食品加工、保鮮、儲藏及配送功能。
    ■ 總體建設(shè)規(guī)模及功能分區(qū)
    ■ 市場總占地面積擴至51,788平方米，總建筑面積約189,960平方米，其中地下20,200平方米。
    1.市場交易區(qū)
    建筑面積39,260多平方米。其中活鮮交易區(qū)22,600平方米，冰鮮交易區(qū)16,660平方米，總的交易檔口達460個。
    2.智能服務(wù)區(qū)
    建筑面積8,400平方米。設(shè)置智能服務(wù)區(qū)是按“高起點、高檔次”建設(shè)水產(chǎn)品中心批發(fā)市場的要求，也是國家經(jīng)貿(mào)委對我國市場體系健康發(fā)展，加強管理的要求。
    智能服務(wù)區(qū)設(shè)網(wǎng)絡(luò)信息中心、智能型交易中心、拍賣結(jié)算中心、期貨交易中心。在該區(qū)可以進行網(wǎng)上交易、網(wǎng)上拍賣、期貨交易等電子現(xiàn)代化交易方式，通過現(xiàn)代化的設(shè)備，及時提供交易市場行情、量價動態(tài)、衛(wèi)星通信、商情咨詢等，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境及條件，為本市場提供全方位的水產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，隨時掌握全國水產(chǎn)貨源、價格等行情。
    3.生產(chǎn)服務(wù)區(qū)
    市場將新建低溫冷庫及高溫干貨倉各一座，供水產(chǎn)食品加工、保鮮、儲藏之用，建筑面積16,000平方米。并設(shè)水產(chǎn)食品加工配送廠，從事水產(chǎn)品的深加工及配送服務(wù)。
    4.商務(wù)服務(wù)區(qū)
    餐飲服務(wù)：建筑面積19,200平方米，以方便交易雙方的客商、以及旅游觀光人士和市民購買海鮮，提供即點、即加工、即食的餐飲服務(wù)。以鮮活水產(chǎn)品為基點，體現(xiàn)“吃在廣州”的南國風(fēng)味特色，引導(dǎo)消費。 ��  旅游娛樂服務(wù)：建筑面積19,200平方米，為市場客戶及游覽觀光人士提供溝通、聚會及娛樂的高級休閑場所。
    寫字樓：建筑面積44,800平方米，提供銷售商務(wù)服務(wù)，同時為來本市場進行商務(wù)洽談、或需要在本市場設(shè)置辦事機構(gòu)的外地客戶提供商住之用。
    5.后勤服務(wù)區(qū)
    市場辦公及配套設(shè)施：建筑面積2,800平方米，內(nèi)設(shè)市場各部門辦公室、銀行、工商、稅務(wù)、衛(wèi)檢、郵電、海關(guān)、邊檢等國家職能機構(gòu)。
    停車場：為滿足市場經(jīng)營需求，水產(chǎn)品市場內(nèi)設(shè)建筑面積約43,100平方米室內(nèi)停車場，有足夠的停車位，同時亦可對外提供適量停車位。含設(shè)備用房4,000平方米，設(shè)污水處理站、海水儲備池、變電所、柴油發(fā)電機房、空調(diào)機房等配套設(shè)施及設(shè)備用房。
    ■樓層管理功能（大型新市場）
�牐犖磥泶笮托率袌瞿厦媸�30米寬的沿江規(guī)劃路和20米寬的廣場，東面是30米寬的 六二三路，西面是原廣州火車南站的貨物堆場，北面是12米寬的城市規(guī)劃路。
�牐犘率袌銎矫娉省癓”型，西面寬80.4米，東面寬61.8米，東西向長286.6米，中間有一條36米和一條15米寬的南北方向規(guī)劃路穿過建筑物。整個建筑物由一層地下室、五層裙房和二棟15層塔樓組成。其中：
    *. 地下室為地下停車庫和設(shè)備用房(局部為平戰(zhàn)結(jié)合六級人防地下室)。
    *. 首層為鮮活海鮮市場。
    *. 二層為鮮貝類銷售市場。
    *. 三層為小汽車停放車庫。
    *. 四層為水產(chǎn)品干貨市場。
    *. 五層為海鮮餐飲娛樂服務(wù)業(yè)。
    *. 六至十五層為行政辦公室(其中：A棟為水產(chǎn)大廈，B棟為港務(wù)大廈)。
    *. 十六層為屋面及觀景樓。
    *. 十七層為機房水箱及觀景層。
    四、廣州海味干貨市場分析
    1．廣州海味干貨市場概況
    廣州是一個歷史悠久的商埠，許多商業(yè)貿(mào)易馳名全國，海味干果就是其中一項。從明代開始，廣州的海味干果經(jīng)營就成行成市。隨著我國改革開放、市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，廣州的海味干果市場更具影響力，幅射全國，乃至東南亞及世界各地，全市具一定規(guī)模的經(jīng)營海味干果的商戶有1200多家，年交易額達30億人民幣。廣州是全國最大的海味干果集散地，也是廣州經(jīng)貿(mào)一道亮麗的風(fēng)景線。而經(jīng)營的商品，也從以前的魷魚、蝦米、咸魚、冬菇等，發(fā)展到今天的鮑、參、翅、肚、雪蛤、燕窩、魷、章、地、墨、蝦、蠔等三百多個品種。廣州海味干果行業(yè)的發(fā)展，實際上是廣州經(jīng)濟發(fā)展的縮影，是廣州市民生活變化的真實寫照。為了讓廣州這一特色行業(yè)更加有序、健康、快速發(fā)展，眾多商家自愿提出，組成行業(yè)商會，實行行業(yè)自律，開展行業(yè)交流，共同開拓市場，讓海味干果行業(yè)取得更大的發(fā)展。
    近年來，廣州市海味干果行業(yè)發(fā)展迅速，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前一德路的海味干貨交易額就達30億元，一德路就有1000多家海味干果商戶，年交易額達30億元其中有98%以上是非公有制企業(yè)，而且大多數(shù)是個體商戶，這一發(fā)展趨勢還在不斷的擴展。成為全國最大的海味干果集散地，在這行業(yè)形成了“廣州價格”現(xiàn)象，在全國，乃至東南亞享有很高的知名度，具有一定的影響力�！�
    2．一德路海味干貨一條街
    [概  況]
    一德路作為廣州歷史上有名的“海味干果一條街”，東起海珠廣場，西至海珠南路，在1000多米的專業(yè)街上，擁有200間商鋪、5個大型室內(nèi)批發(fā)市場，各類海鮮、食雜品種1600個，主要以傳統(tǒng)的“騎樓”商鋪為主。專業(yè)街具有十分濃厚的商業(yè)氛圍，海味干貨以及包裝食品的批發(fā)零售十分活躍。。這里的商鋪經(jīng)營著廣州70%的海味干貨批發(fā)業(yè)務(wù)，每日車水馬龍，不僅是廣州的海鮮酒樓在此采購，甚至影響到整個東南亞海味干貨市場。尤其是春節(jié)前的一個月是海味市場的旺季，銷售額占全年的3成。整個市場匯集了全國東南西北中的副食品和雜貨，上至千元500克的澳洲�；⒊�、渤海大連鮑魚，下至幾元乃至十元華中粉絲、華南蓮子、西北黃花菜、西南支竹，一德路山珍海味什么都有。專業(yè)街在華南地區(qū)乃至全國都有很高的聲譽，每年都吸引了國內(nèi)外無數(shù)的客商。
    [市場起源]
    一德路誕生的歷史可以追溯到八十多年前的民國時期，由于擴城拆除古城墻，自東向西拆出一條路，這便是今天一德路的前身。1946年，一德中路甚至還誕生了廣州市的咸魚商業(yè)協(xié)會，可見咸魚業(yè)在當(dāng)時的重要地位。建國初期，一德路咸魚檔尤其興旺，是省內(nèi)最大的咸魚市場。即使是在今天，一德路仍舊是廣州一條鼎鼎有名的商業(yè)街，不僅有山海城、海中寶這樣的咸魚海味干果聞名全城，甚至國際玩具城、萬菱玩具城等玩具精品的銷售量也非常大，整條一德路的年銷售高達25億元。
    一德路緊貼珠江邊，東起海珠廣場，西至人民路，全長約1200米。在清末時期就形成了繁華商埠，有菜欄、果欄、魚欄——“三欄”之稱，是國內(nèi)經(jīng)營京果、海味、干貨的集散地。即使在計劃經(jīng)濟年代或“文革”時期一德路都保持了其應(yīng)有的繁華景象。
    改革開放以來，隨著人們經(jīng)濟、生活水平的提高。本地區(qū)經(jīng)濟也得到了快速增長，經(jīng)營環(huán)境不斷改善，吸引了省港澳各地不少商家相繼涌入該路段經(jīng)營，以干果、海味、小食品批發(fā)為主�，F(xiàn)有水產(chǎn)公司、山海城、海中寶，威灃、南粵等11個批發(fā)市場，匯聚商鋪逾千間，形成雄厚的實力和競爭環(huán)境，已聞名國內(nèi)外，東南亞地區(qū)。
    3．一德路海味干貨一條街面臨的困境
    （1）海味干貨市場呈現(xiàn)出破、亂、臟、差的景象
    天然形成的一德路海味干貨一條街作為一個集物流、倉儲、運輸于一體的海味干貨批發(fā)流通平臺，本身就存在許多局限，隨著時代的進步，這些問題隱患逐漸暴露出來。由于市場本身結(jié)構(gòu)框架的不合理與部分商戶的“不修邊幅”，令位于一德路的許多專業(yè)市場呈現(xiàn)出破、亂、臟、差的景象，市井氣過濃。市場內(nèi)通道十分狹小，部分店鋪直接貨物堆積在通道上，最窄處僅能容納兩個人并肩而過，完全不符合消防安全。隨處可見檔口擺放到外邊的海味干貨，還有一些檔主直接在路面晾曬干貨。
     （2）缺乏規(guī)范的經(jīng)營管理，場內(nèi)商家魚龍混雜
    一德路作為東南亞最大的海鮮干貨批發(fā)市場，這里的海鮮干貨市場據(jù)說可以直接影響到東南亞市場魚翅、鮑魚、海參等高檔海鮮品的價格，但市場經(jīng)營環(huán)境和市場地位完全不符合。
    由于缺乏規(guī)范的經(jīng)營管理，場內(nèi)商家魚龍混雜，甚至一度威脅一德路的海味經(jīng)營聲譽。據(jù)了解，在2003年的時候，一德路的海味干貨批發(fā)曾經(jīng)爆出“有毒魚翅事件”。據(jù)廣州市越秀區(qū)海味干果商會秘書長伍惠漢介紹，一些海鮮加工場使用工業(yè)用雙氧水浸泡魚翅事件給海鮮干貨市場帶來巨大的沖擊，事件爆發(fā)的時候，銷量只有一成。雖然越秀區(qū)海味干果商會迅速展開自查活動，通知一德路的海味商鋪進行內(nèi)部清查，檢查魚翅貨源，要求拒絕采購來路不明的魚翅產(chǎn)品，對貨源不清或“三無”廠家生產(chǎn)的魚翅，或者是過于白凈的魚翅不再進貨。但事件還是給商家?guī)�來重�?chuàng)，此后商家雖然加強誠信經(jīng)營的意識，但一德路的海味批發(fā)良莠不齊，難以規(guī)范管理是不爭的事實。在一德路購物的熟客都知道，商鋪從來不明碼標(biāo)價而是看人開價，批發(fā)街的商品雖然平、靚、正，但也有不少因此上鉤的水魚。
    （3）走高端不敵香港“海味街”
    如果說“有毒魚翅”事件還是一個偶然事件，那么海外干貨批發(fā)渠道的放開對一德路的削弱則是不可回避的事實。據(jù)了解，香港上環(huán)、西環(huán)等海味干貨零售或批發(fā)市場，都是內(nèi)地客商喜歡光顧、物色貨板的地方。
    4．一德路海味干貨重點批發(fā)市場狀況
   （1）海中寶海味干貨交易中心
    [概  況]
    海中寶海味干貨交易中心位于廣州市傳統(tǒng)海味干貨集散地--- 一德 中路，2001年開業(yè)，首層主營海味干果、二層主營小食副食，三層玩具禮品批發(fā)。本中心規(guī)模大，地理環(huán)境優(yōu)越，營業(yè)面積超過15000平方米，擁有430多間商鋪及5，000平方米的大型倉庫，并配有大型地下車庫供商家使 用，場內(nèi)裝修高雅，配套設(shè)施齊全。中心本著“顧客第一、信譽第一”的宗旨，為客戶提供先進的現(xiàn)代化管理，真誠優(yōu)良的服務(wù)，為廣大客戶營造良好的經(jīng)營環(huán)境。
地址：廣州市一德路333號德豐大廈首層至五層
    [評   價]
    海中寶和山海城相鄰，兩家規(guī)模相當(dāng)，相對一德路的街鋪而言，山海城為首的海味干貨批發(fā)城是在一德路原址上選點擴建，其裝修規(guī)劃比較新。相對街鋪的熱鬧而言，海中寶并未出租完畢，在海中寶的三、四樓，經(jīng)營玩具和文具批發(fā)。一般街鋪的生意要好于這種室內(nèi)批發(fā)鋪位2~3成，但是街鋪一鋪難求。
    （2）山海城商貿(mào)中心
    [概  況]
    山海城商貿(mào)中心（浩和大廈）位于一德路海珠南交匯處，由浩和房地產(chǎn)開發(fā)公司2002年開發(fā)，地處一德路與海珠路交匯處，占地約3000平方米，規(guī)劃設(shè)計為22層高商住大廈。其中負二層規(guī)劃為停車場，建筑面積約為3000平方米；負一層—五層為商場，但僅負一層——三層可售，可售面積1萬平方米左右，四——五層用作回遷用途；6—22層為住宅，住宅建筑面積為20076平方米，可售面積為14821平方米。
    山海城商貿(mào)中心營業(yè)面15000平米，總計為六層，首層復(fù)式商鋪，騎樓風(fēng)格，四面環(huán)路，鋪鋪臨街；負二、三層特設(shè)大型停車場和400m2超大型冷庫，鮑參翅肚，保質(zhì)保鮮，進貨出貨，裝卸自由。是東南亞首屈一指的海味干貨集散中心。
地址：廣州市一德路369號浩和大廈負一層、首層至五層
    [經(jīng)營特色]
    目前山海城主要經(jīng)營的是中高檔海產(chǎn)品，但是一般家庭食用的海味在這里也可以購買到，基本能夠滿足社會大眾不同的需要。并且由于規(guī)模效應(yīng)，借助山海城這個平臺，場內(nèi)的客商直接跟海外的供貨商(如澳大利亞、南非、日本等這些海產(chǎn)品出口大國)合作，山海城成為目前國內(nèi)最大的海味干貨中轉(zhuǎn)站，而這些都是在一德路批發(fā)街散兵游勇時代所不能想象的。
    [評   價]
    山海城的出現(xiàn)正是順應(yīng)一德路批發(fā)市場要求升級的需求，因此才出現(xiàn)招租火爆的局面。但專業(yè)市場內(nèi)部的經(jīng)營調(diào)整也一直沒有間斷，就歷史而言，海中寶比山海城的經(jīng)營時間更長一些，但是目前海中寶并不是專營海味，它還夾雜著一些別的商業(yè)機制在其中。而山海城從一開始就堅持從事的海味干貨專營，并且在以后的經(jīng)營中都是只接受海產(chǎn)品銷售，專業(yè)市場必須做專這種專營的模式是山海城能夠旺鋪的一個因素之一。另外將百貨公司經(jīng)營模式引入到專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營中的創(chuàng)新，凸顯了現(xiàn)代批發(fā)城的優(yōu)勢。
    （3）南粵副食品批發(fā)市場
    [概  況]
    南粵副食品批發(fā)市場痤落一德路商圈中心位置，商場營業(yè)面積近一千多平方米，主要是經(jīng)銷鮑（魚）、（海）參、（魚）翅、（魚）肚等海味產(chǎn)品，其中亦不乏名貴的血燕、冬蟲草等高級滋補品。商場內(nèi)商家大多是在一德路、南路經(jīng)營多年的行家里手，實力雄厚、根基穩(wěn)固，生意觸角延伸到東北三省、新疆、大連以及國外的日本，南非等地。商場寬敞明亮、空氣清新、環(huán)境舒適，配備了精干的工作人員實施全面管理，隨時隨地為商戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
地址：廣州市一德路283-295號
    （4）東泰海味干果批發(fā)市場
    [概  況]
    東泰海味干果批發(fā)市場位于海珠南路，商場面積1734平方米以批發(fā)、零售海味及冬菇、紫菜、菜干等干貨為主，產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價廉，遠近聞名。
地址：廣州市海珠南路68號
     （5）匯昌海味批發(fā)市場
    [概  況]
    匯昌海味批發(fā)市場擁有商鋪126家，占地面積近千平方米，緊靠山海城。經(jīng)營品種以白果、蜜棗、紅棗、魷魚等海味干果為主，場內(nèi)設(shè)大型倉儲室及冷庫，管理完善，配套齊全。
地址：海珠南路鹽亭東街3-5號
    （6）廣州市河鮮品公司海產(chǎn)食品交易市場
    [概  況]
    廣州市河鮮品公司海產(chǎn)食品交易市場是廣州市水產(chǎn)食品商業(yè)企業(yè)集團直屬企業(yè)，經(jīng)營面積788平方米，商鋪62個，主營海產(chǎn)干制品、農(nóng)副產(chǎn)品，正門面對一德路，交通便利，地源優(yōu)勢，得天獨厚。
地址：一德中路346-350號
    （7）威灃一德綜合批發(fā)市場　
    [概  況]
    威灃一德綜合批發(fā)市場經(jīng)營各類海產(chǎn)珍品，營業(yè)面積1000多平方米，攤位85個，地理位置優(yōu)越，物流暢通，專業(yè)的管理，打造專業(yè)的市場。
地址：一德中路279號
    （8）海珠南交易市場生產(chǎn)簡介
    [概  況]
    海珠南交易市場位于海珠南路中心位置，與一德路上的山海城、東泰、匯昌等大型批發(fā)市場相鄰，面積1300平方米，主營魷魚、冬菇及各類干貨，總檔數(shù)120檔，全部為首層地鋪，配有大型冷庫倉儲中心。商場內(nèi)規(guī)劃整齊，管理完善。
地址：海珠南路鹽亭東7號
    五、項目定位分析
    為了加深對項目的理解和認識，我司對項目進行了深入的研究分析，對項目分析如下：
    1．項目競爭優(yōu)勢分析
    （1）環(huán)境優(yōu)勢
    項目所在地段具有濃厚的商業(yè)氛圍，周邊眾多專業(yè)批發(fā)市場環(huán)繞，專業(yè)化程度較高，水產(chǎn)類經(jīng)營品種齊全繁多，商品流通渠道暢通，成熟的商業(yè)優(yōu)勢輻射全國乃至東南亞，擁有大量的水產(chǎn)品客流和酒樓、餐飲等相當(dāng)?shù)墓潭�客戶群體，并且有較為完善商務(wù)配套和一定的旅游資源如沿江路風(fēng)景帶、沙面、白鵝潭等。
    （2）地段優(yōu)勢：黃金廣場處于水產(chǎn)品商圈
    黃金廣場剛好位于南站和原來的水產(chǎn)批發(fā)市場之間，處在一個黃金三角。是傳統(tǒng)商業(yè)路段，更是水產(chǎn)品經(jīng)營的龍頭旺地，另外商圈內(nèi)尚缺乏海味干貨等類產(chǎn)品，具有無比的地段優(yōu)勢。
    （3）商業(yè)地位優(yōu)勢
    項目所在地段一德路有悠久的海味干貨經(jīng)營歷史，享有較高知名度，商品的輻射范圍很廣，在華南地區(qū)乃至全國的海味干貨市場上有很高的商業(yè)地位。
    （4）項目自身的硬件優(yōu)勢
    商場配套如消防設(shè)施、停車場、商務(wù)配套等方面超越競爭對手，進而拉開與競爭對手的距離，制造產(chǎn)品差異。此外,項目首層和二層的營業(yè)面積超過1萬平米,實用率近100%，在廣州的副食品批發(fā)市場中，比較少見，規(guī)模上已取得了一定的優(yōu)勢，如果將其定位為市場一期，然后再發(fā)展3-5層，則擁有2.5萬平米的規(guī)模，在華南副食品市場中可以稱最大，足以顯示項目的“龍頭”風(fēng)范。。
    （5）商鋪租金定價有競爭優(yōu)勢  
    就項目本身而言，因為物業(yè)首層、二層始終沒有投入商用，食中寶的鋪租未發(fā)生大的提升，相對一德路海味干貨批發(fā)市場(如海中寶、山海城)等同類型鋪位相比要便宜100~150元，非常有競爭力。根據(jù)調(diào)查，一德路的海味專業(yè)市場中,租售價最高的是山海城,其首層的銷售售均價為8.8萬元/平方米(以建筑面積計算),租賃價為800-900元/m2,其次為海中寶專業(yè)市場,其首層首層商鋪均價（按套內(nèi)面積計算）8萬元/平方米，租金均價為530元/平方米（按套內(nèi)面積計算）。
    （6）西城都薈提升商圈人氣
    由于食中寶的對面即是大型商貿(mào)中心西城都薈,多方位經(jīng)濟模式的結(jié)合,有人預(yù)計未來這里將成為廣州城內(nèi)集商貿(mào)、旅游、觀光、飲食、娛樂、休閑一條龍服務(wù)的繁華商業(yè)中心，因此食中寶的增值前景看好。
    （7）交通條件便利
    項目所在路段，處于內(nèi)環(huán)線邊緣，路面寬敞，車流順暢，擁有便利的水陸交通系統(tǒng)，較少出現(xiàn)交通堵塞現(xiàn)象，并物業(yè)本身擁有三層地下停車場，利于專業(yè)市場的快速成長。
    2．項目競爭劣勢分析
    （1）一德路海味干貨短期內(nèi)難以挑戰(zhàn)
    在廣州以及周邊，存在各種批發(fā)市場，其中在一些食品類的批發(fā)市場也能購買到各類海味干果產(chǎn)品。一德路這條街有經(jīng)營海味干貨130多年的歷史，短期內(nèi)市場的地位很難動搖，原因除了經(jīng)營歷史悠久，廣州一德路近幾年新出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)項目也對提升片區(qū)形象，打造華南海味干果集散地的規(guī)劃起到了很重要的促進作用。
    （2）食中寶公司缺乏專業(yè)市場經(jīng)營管理經(jīng)驗
    廣州是一個高度市場化的市場，食中寶公司多年來從事貿(mào)易活動，但缺乏專業(yè)市場經(jīng)營管理經(jīng)驗，雖然有政府支持，食中寶副食品批發(fā)中心今后能不能經(jīng)營下去，還是要看市場的經(jīng)營和管理水平。已有同類型商場率先進入
    （3）競爭對手已經(jīng)占領(lǐng)相當(dāng)市場份額
    “海中寶”、 “山海城”是該項目的重要競爭對手，兩者同質(zhì)化程度很高，而“海中寶”、 “山海城”已經(jīng)在2002年之前率先進入市場，已經(jīng)占領(lǐng)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，滿足了部分的購買欲望和租賃市場需求。
    （4）傳統(tǒng)臨街商鋪仍占主導(dǎo)地位
    一德路傳統(tǒng)商鋪主要以鄰街商鋪為主，經(jīng)營模式較為成熟，而商場式專業(yè)市場存在作業(yè)面小，客流單一、分散的問題。因而“海中寶”作為新興的商場，在較短的時間內(nèi)難以完全取代其地位。
    （5）臨街面商鋪較少
    目前的經(jīng)營狀況看，食中寶這樣的新式商場與傳統(tǒng)鄰街商鋪的經(jīng)營狀況有很大的差別，新式商場的部分檔口的經(jīng)營狀較差，而鄰街鋪的經(jīng)營狀況則普遍看好，也影響了部分買家購買信心。
    （6）商家定勢思維的影響
    不少經(jīng)營海味干貨的商家都有一種戀舊情結(jié)，其傳統(tǒng)的思維方式制約著他們對新生事物的認識并產(chǎn)生抗拒的情緒，這也在某種程度阻礙新式商場的發(fā)展，對新商場的聚集人氣、提高認知程度都會產(chǎn)生不利的影響。
    （7）項目自身劣勢
    項目已經(jīng)建成，歷經(jīng)過幾次風(fēng)波，并被新聞媒體報道過，產(chǎn)生了不良或負面的影響，可控制程度不高，項目的規(guī)劃、設(shè)計以及配套設(shè)施難以進一步修正和完善。
    3．項目機會分析
    （1）市政規(guī)劃及城市改造
    廣州市政府提出“一年一小變，三年一中變”城市改造方案，促進了城市建設(shè)及老城區(qū)的改造，并提出黃沙-南岸批發(fā)市場群的優(yōu)化整合和改造升級，把專業(yè)街市場的建設(shè)提升到更高的層次，可以進一步提高了黃沙商圈的形象及品位，為進一步發(fā)掘該路段的商貿(mào)旅游資源提供了契機。
    （2）一德路商鋪存在很多的安全隱患
九月份的一場大火給一德路傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營者們敲響了警鐘，使經(jīng)營者們對消防安全的重要性有了更清醒的認識。從市場調(diào)查的結(jié)果看,一德路的臨街商鋪大都是在民宅改造的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，很多的設(shè)計不符合消防要求，有少部分的商鋪存在危房的嫌疑。整體說來，臨街商鋪存有很多的安全隱患。
    （3）海味干貨市場經(jīng)營需要規(guī)范
    一德路海味干貨批發(fā)一條街是自發(fā)形成的，而其影響力則是歷代商賈日積月累的經(jīng)營成就的口碑。隨著時代的變遷，一德路周圍出現(xiàn)越來越多的現(xiàn)代化建筑寫字樓，但是一德路海產(chǎn)干貨的批發(fā)經(jīng)營規(guī)模雖然有所擴張，但是經(jīng)營方式?jīng)]有太大的改變。自從2003年海味干貨因為加工問題被媒體多次曝光，以及隨著香港、澳門的回歸和自由行的放開，海鮮干貨的進口渠道便利，一德路的客源被分散和削弱。古老的一德路批發(fā)街，轉(zhuǎn)型升級的問題迫在眉睫。
    在政府的規(guī)劃的干預(yù)下，一德路海味干貨批發(fā)一條街轉(zhuǎn)型升級提供機遇。
    （4）廣州餐飲佐料市場機遇大
    廣州餐飲佐料每年有近10億元的銷售量，但長期以來一直存在“有市無場”、經(jīng)營不規(guī)范的狀況。，目前一些餐飲醬料檔口經(jīng)營較混亂，甚至出現(xiàn)以劣充優(yōu)、以假亂真的情況，有的僅值幾十元的產(chǎn)品竟賣到三四百元。但是餐飲醬料的需求量越來越大，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞又涉及千家萬戶。巨大的需求量呼喚一個規(guī)范的、上檔次的專業(yè)批發(fā)市場。
    4．項目威脅分析
    （1）來自競爭對手的威脅
    項目的競爭對手重要源于一德路的海味干貨商場，而其中重要的競爭對手則有已開業(yè)的“海中寶”海味交易中心、“山海城”商貿(mào)中心。由于這兩個競爭項目在地段、規(guī)模以及設(shè)施配套上十分相似，因而源于這對手的威脅，將是最直接的，會對項目目標(biāo)消費群造成分流及提供更多選擇機會的影響。而傳統(tǒng)臨街商鋪則由于已沒有了后續(xù)供量并且還在不斷地減少，因而不會對項目造成太直接的影響。
    （2）環(huán)境變動的威脅
    由于市政改造工程進程難以預(yù)測，市政規(guī)劃的變動將直接影響到項目的營銷。此外，行業(yè)經(jīng)濟氣候的變動也將影響并威脅到項目的營銷。
    （3）目標(biāo)群體變動威脅
    由于項目定位為專業(yè)市場，其所面對的目標(biāo)消費群體相對集中，購買元素較為單一，這一群體的任何變化都可能影響到項目的銷售，因此目標(biāo)消費群體的變動也是威脅項目營銷的因素之一。
    5．發(fā)展趨勢分析
    海味干貨專業(yè)市場的發(fā)展要求有新的市場模式出現(xiàn)，這種市場模式既要與現(xiàn)有的、傳統(tǒng)的商鋪經(jīng)營模式融合，又要高于這類模式，體現(xiàn)出時代性和前瞻性。海味干貨專業(yè)市場對地段的要求一般說來的確沒有百貨、大賣場那么高，但是也有其特殊的要求，比如要有深厚的市場需求，比較豐富的海味干貨行業(yè)資源以支撐市場的招商工作；比較便利的交通網(wǎng)絡(luò)以便于進出貨；比較好的市場管理機制(打擊假貨維持良好的市場秩序)；相對較低的產(chǎn)品價格(存在顯著的規(guī)模效應(yīng)從而降低產(chǎn)品成本)；品種的豐富性(選擇余地大)。只要符合了這幾項標(biāo)準(zhǔn)，一般都能把海味干貨市場做大做旺。因此加強硬件配套建設(shè)，實行海味干貨專業(yè)市場規(guī)范操作，才能帶動市場的繁榮，保證租戶的信心起了很大作用。
    六、項目定位
    本策劃案是在SWOT分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來專業(yè)市場的發(fā)展模式和目標(biāo)群體的心態(tài)，進一步挖掘本項目的競爭資源，提升項目的銷售力，并提出項目的形象定位，從而真正將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勝勢。
    1．產(chǎn)品定位
    ★優(yōu)勢（S）
    海味干貨餐飲配料與水產(chǎn)的天然關(guān)聯(lián)優(yōu)勢，運用黃沙商圈自身的優(yōu)勢創(chuàng)造市場差異
    借助項目規(guī)模優(yōu)勢，以海味干貨領(lǐng)頭羊的姿態(tài)展現(xiàn)項目本身的潛質(zhì)
    塑造本項目的黃沙水產(chǎn)核心地位，與競爭對手抗衡
    樹立強勢品牌形象，增強與目標(biāo)群體的親和力
    ★劣勢（W）
    引入安全的意識，強調(diào)項目的硬件配套現(xiàn)代化、交通條件、倉儲物流的優(yōu)越性
    48萬平米的西城都薈即將開業(yè)，突現(xiàn)項目的升值前景和市場潛力
    體現(xiàn)項目租金政策性價比優(yōu)勢，避開與競爭者們正面的價格沖突
    ★產(chǎn)品定位依據(jù)：
    （1）與黃沙水產(chǎn)品市場緊密聯(lián)合，讓酒樓和廣大顧客在購買水產(chǎn)品的同時，也能極為方便地購買到海味干貨、餐飲佐料，這樣整個商圈就形成了集水產(chǎn)、冰鮮、凍品、餐飲配料、海味干貨為一體的一站式采購平臺。
    （2）黃沙水產(chǎn)品市場主要客戶為廣州市區(qū)及周邊的酒樓、餐飲店以及其他地區(qū)的批發(fā)商，這些客戶采購時間大多數(shù)在凌晨3點到6點之間，有的還深夜，必須調(diào)整營業(yè)時間，與整個客戶群的采購習(xí)慣趨同。
    （3）海味干貨與水產(chǎn)的天然關(guān)聯(lián)優(yōu)勢，保證了食中寶令廣州海味干貨市場再度擴容，食中寶的地位會隨著黃沙水產(chǎn)市場的成熟而日益重要發(fā)展。
    （4）海味行業(yè)的入門門檻較高，海味批發(fā)商家大多希望手中握有較多的流動資金，基本上選擇以租鋪經(jīng)營為主，應(yīng)著力宣傳商鋪的租金優(yōu)勢，以吸引商家。
    食中寶副食品批發(fā)中心應(yīng)從商品關(guān)聯(lián)性、顧客定位一致性出發(fā)，全力打造一個集餐飲醬料、海味干貨于一體的專業(yè)批發(fā)市場。同時它作為黃沙水產(chǎn)市場的補充市場，與周邊的水產(chǎn)品市場形成行業(yè)互補，將市場的發(fā)展納入今后黃沙水產(chǎn)市場的發(fā)展，從而將使黃沙板塊形成亞洲最大規(guī)模的水產(chǎn)、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場，一站式采購理念，以此來達到一榮共榮的良性局面。
    ★產(chǎn)品定位：
    一個交通方便、品種齊全、24小時經(jīng)營的華南地區(qū)最大的餐飲醬料、海味干貨現(xiàn)代化專業(yè)批發(fā)市場
    ★產(chǎn)品宣傳訴求：
    1）黃沙板塊：形成亞洲最大規(guī)模的水產(chǎn)、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場
    2）經(jīng)營特色：全國首個24小時營業(yè)海味干貨批發(fā)市場
    闡釋：
    A．交通方便，一出市場門口即是黃沙大道、珠江隧道口、內(nèi)環(huán)路、外環(huán)路和多條高速公路在此形成縱橫貫通的交通樞紐
    B．項目分為兩期打造，首期10000多平米，二期15000平米，這樣在項目的定為中就可以塑造 “最大”，不過“最大”僅作為一種宣傳的口號和手法，“現(xiàn)代化的專業(yè)批發(fā)市場”才是產(chǎn)品的核心。
    C．經(jīng)過一德路綜合市場火災(zāi)事件后，該路段的大部分商家對安全隱患已有了更清楚的認識，安全經(jīng)營、安全賺錢應(yīng)該是他們更高的要求也是他們的愿望，每位商家都希望“袋袋平安”，而怎樣才能“袋袋平安”呢？這就要求產(chǎn)品能夠給他們一種安全感、歸屬感。而營造這樣的一個產(chǎn)品的重要手段之一就是現(xiàn)代化的高科技。因此，營造一個“安全”的經(jīng)營環(huán)境應(yīng)該是項目首先應(yīng)該考慮的問題，也是項目以現(xiàn)代化、高科技示人的根本動機。
    D．在產(chǎn)品的定位上，“現(xiàn)代化”則強調(diào)是一種趨勢，一種潛在發(fā)展和產(chǎn)品定位的伸延。把“現(xiàn)代化”融入項目的營造過程，既可以體現(xiàn)強烈的時代氣息，又能提升項目的銷售勢能；而“專業(yè)商貿(mào)城 ”的定位則把項目的檔次提升到專業(yè)化的層次，是項目的市場立足點。
我司認為，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品營造過程中，應(yīng)該注意幾點：
    1）實用性——體現(xiàn)在項目的規(guī)劃、布局和功能等方面
    2）前瞻性——體現(xiàn)在項目的配套、設(shè)備、經(jīng)營模式上
    3）時代氣息——體現(xiàn)在項目的設(shè)計裝飾風(fēng)格及物業(yè)管理等方面
    E．新黃沙板快誕生，重塑市場形象，今后黃沙水產(chǎn)市場、南站冷凍海鮮交易區(qū)、食中寶副食品批發(fā)中心整體發(fā)展，將使黃沙板塊形成亞洲最具規(guī)模的水產(chǎn)、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場。
    F．24小時經(jīng)營特色，在國內(nèi)的海味干貨批發(fā)市場中絕無僅有，具有很大的媒體宣傳效應(yīng)。
    2．市場定位
    項目的市場定位包含兩方面的內(nèi)容：一是項目自身的定位，這一點在上述產(chǎn)品定位已有明確表述；二是消費群體的定位，所謂在消費群體定位其實就是尋找潛在消費者。
    自從房地產(chǎn)市場進入買方市場后，消費者一直是市場的主導(dǎo)因素，只有對消費者有深刻的認識和把握，才能真正了解消費者的消費欲望、租賃需求，才能知道該把產(chǎn)品賣給誰，如何賣。因此，目標(biāo)消費群體選擇得正確與否將直接影響到銷售力的實現(xiàn)。于商鋪物業(yè)，目標(biāo)消費群體具有特定性，因而消費群體的定位顯得尤為重要。
    1）目標(biāo)消費群體
    通過對市場的研究和分析，認為項目的目標(biāo)消費群體相對集中，主要是在海味干貨市場上有一定經(jīng)驗的商家和投資者，以本地及珠江三角洲的為主，其中一德路專業(yè)街上經(jīng)營海味干貨的商家是目標(biāo)消費群之一。目標(biāo)消費者大致可以分為用家、投資者和租客等幾種類型。
    2）目標(biāo)消費群體分類
    大買家——這類消費者具有很強的消費能力和豐富的投資經(jīng)驗，其所購面積相對較大，是商鋪物業(yè)的重要租賃力量，但這部分消費者數(shù)量相當(dāng)有限。
    中小買家及投資客——海味行業(yè)的入門門檻較高，海味批發(fā)商家大多希望手中握有較多的流動資金，基本上選擇以租鋪經(jīng)營為主。這類消費者的個人租賃能力雖不及前者，但數(shù)量較為龐大，因而能形成大規(guī)模的租賃力量，是項目的主要客源，而且這部分租賃者的租賃意圖較為單一，有利于商場的經(jīng)營管理。
    租客——這類消費者雖然不能形成直接的租賃力，但對銷售力的提升及實現(xiàn)銷售力起到重要的影響，正是這部分消費者的存在，前兩個層次的部分消費者有了租賃欲望和沖動。
    3）租鋪者心態(tài)分析
    租鋪者的心態(tài)不外乎有自用、投資或用作其他用途，而幾種租賃心態(tài)從根本上都是租鋪者尋求經(jīng)營保障及投資機會的一種表現(xiàn)。因此，展現(xiàn)項目的投資前景，傳達發(fā)展趨勢的信息，強調(diào)項目的優(yōu)越性能，給顧客足夠的理由去租賃該物業(yè)是項目營銷的根基所在。   （李建明）

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