中國當代房地產(chǎn)研究專題之十—城市興衰的總結與展望

　　產(chǎn)業(yè)結構與城市興衰:城市產(chǎn)業(yè)結構越高端,就業(yè)人員收入和素質就越高,吸引的就業(yè)人員就越多,從而城市就越繁榮,城市的房價也更有空間;

　　城市興衰的規(guī)律:從縱向看,一個城市只有順應了當時主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展,及時地進行了產(chǎn)業(yè)結構調整,城市才能更繁華或保持欣欣向榮。從房價看,城市的房價才更有上漲空間;從橫向看,在某一時刻,擁有最高端產(chǎn)業(yè)的城市,更吸引高素質人才,就業(yè)人口多、就業(yè)者收入高,城市才最有活力,這樣的城市往往是一國或地區(qū)的核心城市。從房價看,該城市的房價往往也最高;

　　美國三大城市的相對興衰:在美國重工業(yè)化時期,芝加哥經(jīng)濟迅速崛起,19世紀一度成為美國第二城市。隨著服務業(yè)成為美國經(jīng)濟的主導,工業(yè)由重工業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)轉型,貿易中心西移,洛杉磯經(jīng)濟迅速崛起。1980 年代初,洛杉磯市區(qū)人口超越芝加哥,成為美國第二大城市。紐約以大紐約區(qū)制造業(yè)為支撐,在繼續(xù)鞏固第一金融中心地位的同時,在信息與通信技術,信息服務和專業(yè)技術服務等生產(chǎn)性服務領域取得了顯著的進步,排名全美城市第一名。洛杉磯房價先后趕超芝加哥和紐約,而芝加哥房價一度向紐約看齊,但是目前已經(jīng)被遠遠甩在后面;

　　韓國首爾和釜山的相對興衰:韓國有首爾和釜山兩大都市圈,分別以首爾和釜山為核心。伴隨著韓國產(chǎn)業(yè)結構升級和兩大城市自身產(chǎn)業(yè)結構的調整,兩大都市圈先后引領韓國經(jīng)濟的發(fā)展。在人口遷移和房價表現(xiàn)上,釜山一度在1970 年代縮小與首爾的差距。但隨著近年來首爾及首爾都市圈占據(jù)韓國產(chǎn)業(yè)結構的高端(高科技產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)),釜山與首爾的房價差異呈擴大態(tài)勢;?? 臺灣地區(qū)臺北和高雄的相對興衰:臺灣地區(qū)有兩大都市圈,分別以臺北和高雄為核心。源于地理位置優(yōu)勢,在臺灣產(chǎn)業(yè)結構升級過程中,高雄一度占據(jù)輕工業(yè)和重化工業(yè)優(yōu)勢,人口增速超過臺北。但近些年來臺北及臺北都市圈的高科技產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)引領了臺灣產(chǎn)業(yè)結構的升級。高雄的房價與臺北的差距不斷擴大;

　　國內三大城市前景分析:北京由于是政治中心,其天然就是金融中心;上海憑借上交所的位置、歷史上金融中心的地位和國家的大力扶持,將來有望成為世界金融中心;而隨著所得稅率的逐步并軌,部分金融機構將會選擇離開深圳。深圳金融中心地位已經(jīng)并將繼續(xù)衰落。深圳定位的其他4 個中心并未占領產(chǎn)業(yè)結構高地。深圳在高端主導產(chǎn)業(yè)的競爭力的下降將導致高端就業(yè)人員數(shù)量相對較少,未來深圳的房價漲幅將落后于北京和上海。招商證券股份有限公司

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