酒店+地產(chǎn)：從相互依附到融為一體

    在人們的印象中，商場成功人士總是帶著一身勇猛之氣，然而，當我見到長春會展中心大飯店總經(jīng)理劉廣東時，卻實在無法從他身上看出一絲一毫的狂傲之氣，反而非常儒雅。用一句現(xiàn)今比較流行的詞來形容就是"淡定"。正如一位朋友對他的評價，其實他的電話總是在響，但是每次當他接電話的時候你一點聽不出他說話的語氣有任何的匆忙，總是心平氣和地把很多重要的事情談笑間"擺平"。
    作為長春市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的副會長，劉廣東先生應(yīng)該說也是地產(chǎn)圈的人，尤其對酒店地產(chǎn)有他的獨到認識。但當《置業(yè)周刊》副主編吳剛表示要對他進行相關(guān)內(nèi)容的采訪時，他十分謙虛地表示，房地產(chǎn)并非自己的專業(yè)，實在是怕"丟人"。但在盛情邀請之下，劉廣東與吳剛聊起了他對于酒店和房地產(chǎn)行業(yè)的見識，尤其是對于酒店+地產(chǎn)模式的觀點。
    酒店+地產(chǎn)：高端地產(chǎn)項目牽手國際酒店品牌，這是對項目乃至城市的一種認可。
    吳剛：劉總您好，很感謝您在百忙之中接受《置業(yè)周刊》的采訪。
    劉廣東：您好，很高興能夠接受這次訪問。
    吳剛：隨著長春房地產(chǎn)市場的不斷成熟，涌現(xiàn)出一大批"做強做大"了的企業(yè)，眾多高端項目開始將目光瞄準高檔星級酒店，以增強樓盤附加值和吸引力，提高整體檔次形象，并形成良好的互補關(guān)系。酒店可以利用項目廣泛的客戶資源和環(huán)境資源，維持自身比較平穩(wěn)的發(fā)展；而樓盤項目則可以借助酒店帶動周邊的社區(qū)配套，在一定程度上方便了業(yè)主的工作和生活，同時一個國內(nèi)外知名的高檔酒店進駐到項目中，使得項目的人氣、形象、服務(wù)都能得到進一步的提升。那么劉總對此有什么看法，長春國際會展中心大酒店給周邊的地產(chǎn)項目帶來了怎樣的優(yōu)勢呢？
    劉廣東：首先，酒店+地產(chǎn)的模式分為兩種，第一種是住宅地產(chǎn)。對于一個樓盤項目來說，開發(fā)商一般只要把項目的建筑景觀、套內(nèi)戶型、配套設(shè)施以及小區(qū)物業(yè)搞好，然后順利地將房子交到消費者手中就可以了。至于引進酒店，在大多數(shù)人看來，這是一件比較"繁瑣"的事。但是盡管項目與酒店聯(lián)手的模式存在著不少難題，可是近年來樓盤與酒店合作的大戲還是頻頻在房地產(chǎn)市場上演，且有愈演愈烈之勢。近兩年高端地產(chǎn)項目聯(lián)手國際星級酒店的案例不斷發(fā)生，比較引人注目的有綠城集團與凱悅國際酒店旗下君悅酒店合作，世貿(mào)房開牽手全球性國際酒店公司洲際酒店集團等。除此之外，置信房開與威斯汀酒店達成合作協(xié)議，由美國喜達屋酒店及度假村管理集團管理。高端地產(chǎn)項目不斷牽手國際酒店品牌，這是對項目乃至城市的一種認可。
    品牌+影響：品牌價值對于企業(yè)本身具有不可估量的作用。 
    吳剛：對于地產(chǎn)商進軍酒店地產(chǎn)業(yè)，或者有意識地將旗下物業(yè)交由酒店管理這一現(xiàn)象，您是如何認識的？您所經(jīng)營的酒店是否會在這些方面發(fā)揮作用？
    劉廣東：住在一個小區(qū)內(nèi)部或者周邊有酒店的房子，對消費者來說，可謂是一種"附加值服務(wù)"，既方便家人聚餐又能接待朋友和客人。"酒店+地產(chǎn)"這種開發(fā)模式迎合了業(yè)主不斷深化的生活需求，并因此應(yīng)運而生。這一創(chuàng)新的房地產(chǎn)復(fù)合開發(fā)理念突破了以往房地產(chǎn)開發(fā)"建樓賣樓"的固有模式，提高了樓盤的品位與檔次，豐富延伸了房地產(chǎn)"服務(wù)"的內(nèi)涵，也使得地產(chǎn)開發(fā)的綜合效益得到了充分發(fā)展。
    酒店之于一個房地產(chǎn)項目的意義想必開發(fā)商們都是了解的，但是更多時候他們可能更愿意將酒店作為一個銷售的噱頭。當然，一個大型酒店的進入，當然能夠提升商業(yè)地產(chǎn)項目的影響力，當然能夠促進銷售業(yè)績的提升，這僅僅是一方面。開發(fā)商們更看重的還應(yīng)該是二者品牌影響力的疊加。
    商業(yè)發(fā)展到現(xiàn)今階段，無論是什么企業(yè)都已經(jīng)意識到品牌價值對于企業(yè)本身所不可估量的作用。品牌影響力，尤其對于商業(yè)地產(chǎn)更為重要。商業(yè)地產(chǎn)的主要客戶群體是投資者，或者說投資者與自用者各占一半的比例的吧，對于投資者最重要的是什么呢？當然是投資回報，簡單來說就是賺錢。商業(yè)地產(chǎn)投資上有一個最簡單的規(guī)律，跟著商業(yè)巨頭們好賺錢，所以大型的零售企業(yè)、大型的百貨企業(yè)、大型的院線，包括大型的酒店企業(yè)都成為最好的投資保障。原因其實特別簡單，這些大型的企業(yè)對于選址都是有著嚴格要求的，投資者就會認為他們能夠看重的地點和項目，這傳遞著一種信心。因此，眾多品牌美譽度高的企業(yè)相加，就會形成一種更大的品牌影響力，對于品牌尤為重視的房地產(chǎn)企業(yè)自然很明白這個道理。
    我們會展中心大飯店依托展會經(jīng)濟，與會展中心一起，成為所屬區(qū)域的標志性建筑，已經(jīng)成為全市甚至全省最具代表性的高檔酒店，在外埠也是小有名氣的，從某種程度上來說已經(jīng)帶動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。從影響房地產(chǎn)市場的角度來說，也已經(jīng)提升附近房地產(chǎn)項目的品牌影響力，帶動周邊樓盤的升值，帶動土地升值，這都是一個好的酒店為房地產(chǎn)所帶來的東西。
    依附+雙贏：未來酒店+地產(chǎn)的模式將變成合作開發(fā)，達到一種利益的均衡。
    吳剛：表面上看來，酒店依附于旅游業(yè)，為其提供服務(wù)，但同時，酒店又跟很多行業(yè)又密切的關(guān)聯(lián)，就像您剛才說的，酒店+地產(chǎn)。例如酒店式公寓大量進入市場，一方面解決了特殊人群的居住需要，尤其是高端商務(wù)人士，另一方面跟酒店原有的客戶進行結(jié)合，尤其是在酒店長期包房的客戶，如果地產(chǎn)商與酒店達成協(xié)議，接受酒店的概念，同時聘請酒店專業(yè)人士管理酒店式公寓，不僅是酒店式公寓，同時為酒店業(yè)達成雙贏。
    劉廣東：說得對，確實是種雙贏，我對此有很深的感觸。
    現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅意識到酒店促進銷售的作用，其實這是一個誤區(qū)。很多人都會說，目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式還比較落后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于一個比較初級的階段。原因在哪里？
    我個人認為，一個成熟的房地產(chǎn)市場中一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，旗下開發(fā)的物業(yè)應(yīng)該是有一個比例的，我指的比例是多少物業(yè)用于銷售，多少物業(yè)用于自持。房地產(chǎn)開發(fā)的利潤應(yīng)該來自兩個方面，一個當然是銷售，一個就是租金。
    一個公司自持物業(yè)每年的收益，這樣一個穩(wěn)定的現(xiàn)金收入對于房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)的重要性無須多言。在保證現(xiàn)金流通暢的情況下，企業(yè)的抗風險能力自然會加強。其實，酒店行業(yè)是最好的自持物業(yè)類型之一。原因有這么幾個，酒店業(yè)可以說對于整體經(jīng)濟形勢是非常敏感的；其二，酒店業(yè)如果打造得合理，會創(chuàng)造很穩(wěn)定的收入。我來詳細解釋一下，首先說敏感，在剛剛過去的金融危機中，整個酒店行業(yè)處于一個低谷時期，普遍經(jīng)營艱難，也就是說在經(jīng)濟大環(huán)境改變的情況下，酒店業(yè)最容易感受其變化；第二，盡管在金融危機的背景之下，被炒高的物業(yè)使很多租賃經(jīng)營的酒店受到最大的沖擊，但是未來更多酒店業(yè)將可能間接參與投資，或者采取一種加盟的方式降低自身的風險，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說都是有利的一面。
我覺得未來酒店+地產(chǎn)的模式將會邁入一個新的領(lǐng)域，變成合作開發(fā)，達到一種利益的均衡，增強兩個行業(yè)的抗風險能力。
    旅游+地產(chǎn)：做旅游地產(chǎn)必須要心中有景。
    吳剛：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在未來10年內(nèi)，從2007年到2016年，中國旅游行業(yè)的增值估計在8%左右，同時從國外進入中國旅游的人數(shù)估計在1.4億。所以，這么巨大的商機給中國酒店行業(yè)帶來很好的市場預(yù)期。那么，隨著長春旅游資源的不斷開發(fā)，旅游地產(chǎn)也會越來越發(fā)達，您對長春的旅游地產(chǎn)有怎樣的判斷？
劉廣東：說到如何做好旅游地產(chǎn)，這是一個有趣的話題，我比較贊同一個觀點，就是想做旅游地產(chǎn)必須要心中有景。比如西湖，杭州人總是覺得西湖沒什么特別的，但是北方人去過之后卻會回味許久，為什么？首先是景色，但是景色真的就有那么多的不同嗎？東北就沒有風光宜人的大湖？人們真正關(guān)心的是那兒的傳說和故事，這是人文的東西，其實這才是旅游地產(chǎn)中最重要的。其實建一個酒店特別容易，但是酒店要建成什么樣？這才難，也就是說酒店就要像風景一樣，要有意境。王國維說，有有我之境，有無我之境，孰高孰低？其實難分高下，關(guān)鍵在于怎么做出意境。
    未來+計劃：會在酒店+地產(chǎn)模式做出一些有益的嘗試。
    吳剛：中國地產(chǎn)經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴格區(qū)分以來，人們發(fā)展單一的地產(chǎn)想法越來越不能滿足生活和居住的要求，也不能適應(yīng)地產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展，近年來國內(nèi)大型城市出現(xiàn)了綜合體的開發(fā)模式，幾個知名的地產(chǎn)品牌比如華潤集團等，在全國各個大型城市都有比較大的舉措，將城市中商業(yè)辦公、居住、酒店、娛樂、餐飲、交通等等城市功能在空間上進行整合，形成多功能、高效率復(fù)雜而且統(tǒng)一的綜合體，通常城市綜合體包括大型的商業(yè)中心、娛樂中心、寫字樓和高級公寓，形成了功能相互支撐、互相聯(lián)系的整體態(tài)勢，城市綜合體在中國是方興未艾的產(chǎn)業(yè)。酒店在其中起到了其獨特的作用，帶動高端人群消費的同時也帶動了周邊地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。長春國際會展中心酒店就是這樣，雖然不隸屬于某一個地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，卻在會議展出、名品推介等多方面帶動了周邊項目的發(fā)展。未來您還有哪些發(fā)展計劃？
    劉廣東：酒店業(yè)對于管理、硬件設(shè)施、信息平臺等的要求都相當高，現(xiàn)在酒店業(yè)的競爭也異常激烈。我曾經(jīng)看過一份《中國酒店業(yè)發(fā)展趨勢報告》，報告中說，預(yù)計"十一五"期間，我國旅游酒店投資將達3400億元，到2015年全國將新增各類住宿設(shè)施約20萬家，其中星級酒店約1萬家，五星級酒店將超過500家。從這組簡單的數(shù)據(jù)我們能夠看出，未來酒店業(yè)競爭的激烈程度。未來中端酒店和其他形式的酒店將會越來越多地影響整個酒店業(yè)市場，他們的專業(yè)性增強，對于信息反映速度加快，又具備價格優(yōu)勢和其他一些附加值，這些對酒店業(yè)市場都是一個新的挑戰(zhàn)。
    也正是由于這種大規(guī)模的投資，使中國的酒店業(yè)普遍虧損嚴重，也就是說，酒店行業(yè)正在面臨著一次打破就有市場格局建立新的市場格局的歷史階段，在這樣一種重要的時期，房地產(chǎn)界的朋友想和酒店行業(yè)聯(lián)手還是要慎重一些的，橫跨兩個行業(yè)的合作，絕對不如想象的那么簡單，需要做一些細致的調(diào)查和研究才行。
    關(guān)于未來地產(chǎn)方面的動向，我們最近也在研究，因為計劃還沒有成型，暫時就不多透露了，但是有一點是肯定，就是酒店+地產(chǎn)的模式是有發(fā)展?jié)摿Φ�，我們也會在這個方面做出一些有益的嘗試。在酒店和地產(chǎn)聯(lián)系愈加緊密的今天，我更希望能夠和房地產(chǎn)行業(yè)的朋友們多多交流，共同促進兩個行業(yè)的進步。
    《置業(yè)周刊》：最后再次感謝您接受《置業(yè)周刊》的采訪。
    劉廣東：謝謝。我很希望地產(chǎn)界的朋友能夠多多和我們酒店業(yè)交流，也歡迎大家常到會展中心大飯店來，我們會竭盡全力為大家服務(wù)，為消費者提供便利。

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