正佳廣場(chǎng)價(jià)格論證

    一個(gè)樓盤的單價(jià)的制定需要考慮許多因素，就本商場(chǎng)而言，主要有以下幾個(gè)因素：
（1） 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的平均價(jià)格
（2） 本身項(xiàng)目的要素（如：面積、門面的寬度等）
（3） 本項(xiàng)目的外在因素，如：供求關(guān)系，資金回收速度的要求
我們就以上主要因素對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行論證分析。
在之前的策劃書(shū)，敝司曾經(jīng)就正佳廣場(chǎng)夾層的銷售單價(jià)進(jìn)行估算，最終得出的結(jié)論是7萬(wàn)多元/M2，這是根據(jù)同區(qū)與同區(qū)、同區(qū)與異區(qū)的租金及售價(jià)比較而得出來(lái)的，但由于當(dāng)時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的情況了解不多，因此，這個(gè)價(jià)格預(yù)測(cè)僅僅是基于現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)的平均價(jià)而作出的。而時(shí)至今日，敝司對(duì)正佳廣場(chǎng)有了更深的認(rèn)識(shí)，根據(jù)“時(shí)尚生活”顧問(wèn)有限公司給敝司的資料顯示，大部分出售的商鋪面積均為30~50 M2左右，總價(jià)均在二百萬(wàn)以上，這樣就會(huì)導(dǎo)致客源面縮窄，增加了銷售難度。另外，若以現(xiàn)時(shí)的銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目將會(huì)在11月30日進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售，明年5月1日開(kāi)張?jiān)嚇I(yè)�？紤]到開(kāi)張?jiān)嚇I(yè)后，現(xiàn)鋪銷售的難度會(huì)加大，因此敝司計(jì)劃在開(kāi)張?jiān)嚇I(yè)前銷售總貨量的80~90%, 換言之, 扣除春節(jié)假期和清明節(jié)等的日子, 實(shí)際銷售時(shí)間只有4個(gè)月，在短短的4個(gè)月時(shí)間里，要賣出.600間商鋪，難度是頗大的，因此，考慮到發(fā)展商盡快回籠資金的要求，再結(jié)合推出的貨量，我們不得不在降低門檻，拓寬客源, 銷售策略等方面多下功夫：
1． 盡可能把可售商鋪的面積切小，把總價(jià)降下來(lái)
2． 恰當(dāng)?shù)乜刂坪猛票P的速度及節(jié)奏，以一個(gè)較低價(jià)格入市，力求短、平、快，創(chuàng)造一個(gè)銷售的高潮，一炮而紅，造成羊群心理，然后才慢慢提升單價(jià)，給人一種不斷升值的感覺(jué)。
    綜合以上諸多因素及分析，敝司認(rèn)為正佳廣場(chǎng)夾層的銷售均價(jià)約60000元/ M2是相對(duì)合理。但無(wú)論怎樣計(jì)算及預(yù)測(cè)都只是一個(gè)估算，到底市場(chǎng)的接受價(jià)是多少, 制定的價(jià)格是高抑或低，沒(méi)有任何人能保證自己一定對(duì)，因此敝司會(huì)通過(guò)一系列的銷售策略去測(cè)試市場(chǎng)的接受價(jià)，力求把銷售單價(jià)推至市場(chǎng)接受價(jià)的頂部，為發(fā)展商創(chuàng)造最多的利潤(rùn), 具體操作如下：
1． 在正式公開(kāi)發(fā)售前，會(huì)對(duì)所有的目標(biāo)客戶進(jìn)行一次價(jià)格調(diào)查，摸準(zhǔn)目標(biāo)客戶的接受價(jià)。
2． 推出少量單位進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，真正測(cè)試市場(chǎng)的接受價(jià)。
3． 通過(guò)部分鋪位以競(jìng)價(jià), 投標(biāo)的方式進(jìn)行銷售，取得市場(chǎng)價(jià)的頂部，為制定后期緊貼市場(chǎng)承受價(jià)的整體均價(jià)取得依據(jù)。
4． 在銷售過(guò)程中不斷根據(jù)市場(chǎng)反饋信息，調(diào)整價(jià)格策略。
總而言之，我們力求把銷售價(jià)格貼近市場(chǎng)承受價(jià)，若市場(chǎng)接受價(jià)為65000元/ M2，我們絕對(duì)不會(huì)賣64000元/ M2。
 
廣州市各主要商場(chǎng)及個(gè)別地段近期租價(jià)
天河城廣場(chǎng)
樓層 成交租（均）價(jià)（建筑面積） 近期成交個(gè)案（建筑面積）
一層 約1000元—1100元/M2 
二層 約680元/ M2 時(shí)尚閣（服裝、化妝品）500元/ M2（2002年6月）
三層 約500元/ M2 308號(hào)鋪（女裝）180 M2，500元/ M2
四層 約300元/ M2 (電信、電器) 
五層 約120-150元/ M2 （工藝品\玩具） 
六層 約200元/ M2（飲食） 
七層  怡景西餐廳80元/ M2

中華廣場(chǎng)
樓層 成交租（均）價(jià)（建筑面積） 近期成交個(gè)案（建筑面積）
一層 約380元/M2 卡伊耐（女服）353元/ M2（2002年8月）
二層 吉之島（合作分成） 
三層 約200元/ M2 李寧專賣店（運(yùn)動(dòng)服）220元/ M2
四層 約150-200元/ M2  (通訊產(chǎn)品) 
五層 約100元/ M2     （家私） 
六層 約100元/ M2   （餐飲） 
七層  自營(yíng)           （電影廳） 
 
流行前線
成交一、二手 成交租（均）價(jià) 近期成交個(gè)案（建筑面積）
一手 約350元/ M2         永駿皮具350元/ M2
二手 600元/ M2 “ESTY-COLOUR”艾斯迪色彩（休閑服）600元/ M2

恒寶廣場(chǎng)
樓層 成交租（均）價(jià)（建筑面積） 近期成交個(gè)案（建筑面積）
負(fù)一層 約200元/M2 (服裝等) 
首層 約260-270元/M2 167號(hào)、168號(hào)、169號(hào)鋪，套內(nèi)面積93 M2，租47500元，約511元/ M2
 二層 約80元/ M2  （超市） 

廣百新翼
樓層 成交租（均）價(jià)（建筑面積） 近期成交個(gè)案（建筑面積）
夾層 約550元/M2 管理費(fèi)60元/ M2
首層 約850元/M2 
二層 約600元/ M2 
三層 約500元/ M2 
四層 約500元/ M2 
七層 約200元/ M2 
九層 約90元/ M2 

江南西路
路段 近期成交個(gè)案（建筑面積）
路尾 聯(lián)想電腦店82 M2，租18000元，約220元/ M2（2002年4月）
路中 嘉衛(wèi)、時(shí)代（服裝）42 M2，550元/ M2
路頭（靠江南大道） 友誼和黃（首層百貨）600元/ M2（2002年6月）
 
二．正佳廣場(chǎng)各層租賃均價(jià)建議
根據(jù)以上市場(chǎng)最新信息，敝司作出以下相應(yīng)建議。
樓層 實(shí)用率 租賃均價(jià)建議
負(fù)一層 58% 建議：（1）租給超市使用面積1萬(wàn)M2（建議適當(dāng)調(diào)高實(shí)用率）叫價(jià)80元/ M2（使用面積）
（2）租給西式快餐150元/ M2（使用面積）
夾層 34% 建議：（1）實(shí)用率提高到50%，叫價(jià)450元/ M2（建筑面積）。
首層 47% 建議：（1）叫價(jià)750元/ M2（建筑面積）
（2）實(shí)用率提高到55%
二層 55% 建議：（1）叫價(jià)500元/ M2
（2）租給百貨公司60-70元/ M2（建筑面積）約6000 M2
三層 53% 建議：（1）叫價(jià)350-380元/ M2（建筑面積）
（2）建議實(shí)用率提高到55%
（3）租給百貨公司60-70元/ M2（建筑面積）約6000 M2
四層 53% 建議：（1）叫價(jià)150---200元/ M2（建筑面積）
 （2）建議實(shí)用率提高到55%
五層 49% 建議：（1）尊貴飲食區(qū)，歐洲風(fēng)情區(qū)（極具知名度特色飲食，需求經(jīng)營(yíng)面積較大，800-3000 M2使用面積）、傳統(tǒng)中式飲食區(qū)80-100元/ M2。
（2）嶺南美食區(qū)、東南亞特色區(qū)200-250元/ M2（建筑面積）。
六層 63% 建議：（1）實(shí)用率適當(dāng)調(diào)高，小熊國(guó)（待報(bào)價(jià)）。
（2）南夢(mèng)宮、歡樂(lè)天地、玩具反斗城、任天堂(待經(jīng)營(yíng)戶報(bào)價(jià))，野戰(zhàn)俱樂(lè)部40-50元/ M2（建筑面積）。
（3）網(wǎng)吧50元/ M2
（4）史努比100元/ M2
七層 64% 建議：（1）電影主題餐廳80-100元/ M2，
（2）影視精品區(qū)、音樂(lè)娛樂(lè)區(qū)100-150元/ M2，
（3）美容健身60元/ M2，家私50元/ M2
三．夾層銷售均價(jià)建議
敝司近期對(duì)廣州市各主要商場(chǎng)、個(gè)別地段最新租賃市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了深入調(diào)查，并依據(jù)這些調(diào)查，以及正佳廣場(chǎng)夾層的經(jīng)營(yíng)主題，估算夾層的租賃均價(jià)，建議租價(jià)為450元/M2（建筑面積）。
依此租賃均價(jià)，根據(jù)商鋪每年可按8%—10%的回報(bào)率計(jì)算,從項(xiàng)目各方面的優(yōu)勢(shì)作出衡量，本司按投資者每年可獲9%的回報(bào)率進(jìn)行計(jì)算。
每年可收回資金：450X12=5400元，5400/9%=60000元/平方米
正佳廣場(chǎng)夾層每平方米平均售價(jià)為：60000元
夾層區(qū)域劃分
（根據(jù)時(shí)尚生活中心有限公司2002年7月19日出圖，鋪位實(shí)用面積7488平方米），敝司建議實(shí)用率50%。
夾層的整體布局，即：人流走向、主次出入口、中庭位置、鋪位面積大小、鋪位在夾層所處位置、鋪位的總價(jià)在市場(chǎng)上接受程度等綜合因素考慮，敝司把各條件較為近似的鋪位劃分為：一線鋪位、二線鋪位、三線鋪位。
經(jīng)計(jì)算所得，一線、二線、三線均價(jià)具體如下：
一線鋪位均價(jià)為：62000元/平方米
二線鋪位均價(jià)為：59755元/平方米
三線鋪位均價(jià)為：56000元/平方米

根據(jù)現(xiàn)時(shí)夾層圖紙規(guī)劃的人流走向、主次出入口、距離商場(chǎng)吸引點(diǎn)的遠(yuǎn)近、鋪位單雙邊、電梯位的遠(yuǎn)近、總價(jià)等綜合因素考慮，敝司認(rèn)為有如下鋪位為：市場(chǎng)較難接受和市場(chǎng)較為搶手鋪位。（具體鋪位見(jiàn)附圖）

1．市場(chǎng)較難接受的鋪位一共有：
79個(gè)鋪位，
總實(shí)用面積為：837.8平方米
以上為市場(chǎng)較難接受的鋪位，總實(shí)用面積占總體(夾層總實(shí)用面積)的12%左右。

2．市場(chǎng)較為搶手的鋪一共有：
64個(gè)鋪總實(shí)用面積為：1148.3平方米
以上為市場(chǎng)較搶手鋪位，總實(shí)用面積占總體(夾層總實(shí)用面積)的16%左右。

根據(jù)夾層的計(jì)算的均價(jià)（60000/平方米），及貴司所提供的夾層鋪位的規(guī)模、夾層整體功能布局、夾層平面布局、所處不同線鋪位、主次出入口、人流走向、中亭位等因素考慮，以及以往敝司多年對(duì)鋪位規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，建議把夾層區(qū)域劃分為五大區(qū)域（詳細(xì)劃分，見(jiàn)附圖），經(jīng)計(jì)算五大區(qū)域，各自均價(jià)如下：

一區(qū)均價(jià)為：60004.2
二區(qū)均價(jià)為：59374.8
三區(qū)均價(jià)為：59992.7
四區(qū)均價(jià)為：47812.4
五區(qū)均價(jià)為：60655.8

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