浙江(義烏)商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng),成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨,專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才,還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌,并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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一個(gè)樓盤的單價(jià)的制定需要考慮許多因素,就本商場(chǎng)而言,主要有以下幾個(gè)因素:
(1) 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的平均價(jià)格
(2) 本身項(xiàng)目的要素(如:面積、門面的寬度等)
(3) 本項(xiàng)目的外在因素,如:供求關(guān)系,資金回收速度的要求
我們就以上主要因素對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行論證分析。
在之前的策劃書(shū),敝司曾經(jīng)就正佳廣場(chǎng)夾層的銷售單價(jià)進(jìn)行估算,最終得出的結(jié)論是7萬(wàn)多元/M2,這是根據(jù)同區(qū)與同區(qū)、同區(qū)與異區(qū)的租金及售價(jià)比較而得出來(lái)的,但由于當(dāng)時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的情況了解不多,因此,這個(gè)價(jià)格預(yù)測(cè)僅僅是基于現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)的平均價(jià)而作出的。而時(shí)至今日,敝司對(duì)正佳廣場(chǎng)有了更深的認(rèn)識(shí),根據(jù)“時(shí)尚生活”顧問(wèn)有限公司給敝司的資料顯示,大部分出售的商鋪面積均為30~50 M2左右,總價(jià)均在二百萬(wàn)以上,這樣就會(huì)導(dǎo)致客源面縮窄,增加了銷售難度。另外,若以現(xiàn)時(shí)的銷售計(jì)劃,本項(xiàng)目將會(huì)在11月30日進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售,明年5月1日開(kāi)張?jiān)嚇I(yè)?紤]到開(kāi)張?jiān)嚇I(yè)后,現(xiàn)鋪銷售的難度會(huì)加大,因此敝司計(jì)劃在開(kāi)張?jiān)嚇I(yè)前銷售總貨量的80~90%, 換言之, 扣除春節(jié)假期和清明節(jié)等的日子, 實(shí)際銷售時(shí)間只有4個(gè)月,在短短的4個(gè)月時(shí)間里,要賣出.600間商鋪,難度是頗大的,因此,考慮到發(fā)展商盡快回籠資金的要求,再結(jié)合推出的貨量,我們不得不在降低門檻,拓寬客源, 銷售策略等方面多下功夫:
1. 盡可能把可售商鋪的面積切小,把總價(jià)降下來(lái)
2. 恰當(dāng)?shù)乜刂坪猛票P的速度及節(jié)奏,以一個(gè)較低價(jià)格入市,力求短、平、快,創(chuàng)造一個(gè)銷售的高潮,一炮而紅,造成羊群心理,然后才慢慢提升單價(jià),給人一種不斷升值的感覺(jué)。
綜合以上諸多因素及分析,敝司認(rèn)為正佳廣場(chǎng)夾層的銷售均價(jià)約60000元/ M2是相對(duì)合理。但無(wú)論怎樣計(jì)算及預(yù)測(cè)都只是一個(gè)估算,到底市場(chǎng)的接受價(jià)是多少, 制定的價(jià)格是高抑或低,沒(méi)有任何人能保證自己一定對(duì),因此敝司會(huì)通過(guò)一系列的銷售策略去測(cè)試市場(chǎng)的接受價(jià),力求把銷售單價(jià)推至市場(chǎng)接受價(jià)的頂部,為發(fā)展商創(chuàng)造最多的利潤(rùn), 具體操作如下:
1. 在正式公開(kāi)發(fā)售前,會(huì)對(duì)所有的目標(biāo)客戶進(jìn)行一次價(jià)格調(diào)查,摸準(zhǔn)目標(biāo)客戶的接受價(jià)。
2. 推出少量單位進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu),真正測(cè)試市場(chǎng)的接受價(jià)。
3. 通過(guò)部分鋪位以競(jìng)價(jià), 投標(biāo)的方式進(jìn)行銷售,取得市場(chǎng)價(jià)的頂部,為制定后期緊貼市場(chǎng)承受價(jià)的整體均價(jià)取得依據(jù)。
4. 在銷售過(guò)程中不斷根據(jù)市場(chǎng)反饋信息,調(diào)整價(jià)格策略。
總而言之,我們力求把銷售價(jià)格貼近市場(chǎng)承受價(jià),若市場(chǎng)接受價(jià)為65000元/ M2,我們絕對(duì)不會(huì)賣64000元/ M2。
廣州市各主要商場(chǎng)及個(gè)別地段近期租價(jià)
天河城廣場(chǎng)
樓層 成交租(均)價(jià)(建筑面積) 近期成交個(gè)案(建筑面積)
一層 約1000元—1100元/M2
二層 約680元/ M2 時(shí)尚閣(服裝、化妝品)500元/ M2(2002年6月)
三層 約500元/ M2 308號(hào)鋪(女裝)180 M2,500元/ M2
四層 約300元/ M2 (電信、電器)
五層 約120-150元/ M2 (工藝品\玩具)
六層 約200元/ M2(飲食)
七層 怡景西餐廳80元/ M2
中華廣場(chǎng)
樓層 成交租(均)價(jià)(建筑面積) 近期成交個(gè)案(建筑面積)
一層 約380元/M2 卡伊耐(女服)353元/ M2(2002年8月)
二層 吉之島(合作分成)
三層 約200元/ M2 李寧專賣店(運(yùn)動(dòng)服)220元/ M2
四層 約150-200元/ M2 (通訊產(chǎn)品)
五層 約100元/ M2 (家私)
六層 約100元/ M2 (餐飲)
七層 自營(yíng) (電影廳)
流行前線
成交一、二手 成交租(均)價(jià) 近期成交個(gè)案(建筑面積)
一手 約350元/ M2 永駿皮具350元/ M2
二手 600元/ M2 “ESTY-COLOUR”艾斯迪色彩(休閑服)600元/ M2
恒寶廣場(chǎng)
樓層 成交租(均)價(jià)(建筑面積) 近期成交個(gè)案(建筑面積)
負(fù)一層 約200元/M2 (服裝等)
首層 約260-270元/M2 167號(hào)、168號(hào)、169號(hào)鋪,套內(nèi)面積93 M2,租47500元,約511元/ M2
二層 約80元/ M2 (超市)
廣百新翼
樓層 成交租(均)價(jià)(建筑面積) 近期成交個(gè)案(建筑面積)
夾層 約550元/M2 管理費(fèi)60元/ M2
首層 約850元/M2
二層 約600元/ M2
三層 約500元/ M2
四層 約500元/ M2
七層 約200元/ M2
九層 約90元/ M2
江南西路
路段 近期成交個(gè)案(建筑面積)
路尾 聯(lián)想電腦店82 M2,租18000元,約220元/ M2(2002年4月)
路中 嘉衛(wèi)、時(shí)代(服裝)42 M2,550元/ M2
路頭(靠江南大道) 友誼和黃(首層百貨)600元/ M2(2002年6月)
二.正佳廣場(chǎng)各層租賃均價(jià)建議
根據(jù)以上市場(chǎng)最新信息,敝司作出以下相應(yīng)建議。
樓層 實(shí)用率 租賃均價(jià)建議
負(fù)一層 58% 建議:(1)租給超市使用面積1萬(wàn)M2(建議適當(dāng)調(diào)高實(shí)用率)叫價(jià)80元/ M2(使用面積)
(2)租給西式快餐150元/ M2(使用面積)
夾層 34% 建議:(1)實(shí)用率提高到50%,叫價(jià)450元/ M2(建筑面積)。
首層 47% 建議:(1)叫價(jià)750元/ M2(建筑面積)
(2)實(shí)用率提高到55%
二層 55% 建議:(1)叫價(jià)500元/ M2
(2)租給百貨公司60-70元/ M2(建筑面積)約6000 M2
三層 53% 建議:(1)叫價(jià)350-380元/ M2(建筑面積)
(2)建議實(shí)用率提高到55%
(3)租給百貨公司60-70元/ M2(建筑面積)約6000 M2
四層 53% 建議:(1)叫價(jià)150---200元/ M2(建筑面積)
(2)建議實(shí)用率提高到55%
五層 49% 建議:(1)尊貴飲食區(qū),歐洲風(fēng)情區(qū)(極具知名度特色飲食,需求經(jīng)營(yíng)面積較大,800-3000 M2使用面積)、傳統(tǒng)中式飲食區(qū)80-100元/ M2。
(2)嶺南美食區(qū)、東南亞特色區(qū)200-250元/ M2(建筑面積)。
六層 63% 建議:(1)實(shí)用率適當(dāng)調(diào)高,小熊國(guó)(待報(bào)價(jià))。
(2)南夢(mèng)宮、歡樂(lè)天地、玩具反斗城、任天堂(待經(jīng)營(yíng)戶報(bào)價(jià)),野戰(zhàn)俱樂(lè)部40-50元/ M2(建筑面積)。
(3)網(wǎng)吧50元/ M2
(4)史努比100元/ M2
七層 64% 建議:(1)電影主題餐廳80-100元/ M2,
(2)影視精品區(qū)、音樂(lè)娛樂(lè)區(qū)100-150元/ M2,
(3)美容健身60元/ M2,家私50元/ M2
三.夾層銷售均價(jià)建議
敝司近期對(duì)廣州市各主要商場(chǎng)、個(gè)別地段最新租賃市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了深入調(diào)查,并依據(jù)這些調(diào)查,以及正佳廣場(chǎng)夾層的經(jīng)營(yíng)主題,估算夾層的租賃均價(jià),建議租價(jià)為450元/M2(建筑面積)。
依此租賃均價(jià),根據(jù)商鋪每年可按8%—10%的回報(bào)率計(jì)算,從項(xiàng)目各方面的優(yōu)勢(shì)作出衡量,本司按投資者每年可獲9%的回報(bào)率進(jìn)行計(jì)算。
每年可收回資金:450X12=5400元,5400/9%=60000元/平方米
正佳廣場(chǎng)夾層每平方米平均售價(jià)為:60000元
夾層區(qū)域劃分
(根據(jù)時(shí)尚生活中心有限公司2002年7月19日出圖,鋪位實(shí)用面積7488平方米),敝司建議實(shí)用率50%。
夾層的整體布局,即:人流走向、主次出入口、中庭位置、鋪位面積大小、鋪位在夾層所處位置、鋪位的總價(jià)在市場(chǎng)上接受程度等綜合因素考慮,敝司把各條件較為近似的鋪位劃分為:一線鋪位、二線鋪位、三線鋪位。
經(jīng)計(jì)算所得,一線、二線、三線均價(jià)具體如下:
一線鋪位均價(jià)為:62000元/平方米
二線鋪位均價(jià)為:59755元/平方米
三線鋪位均價(jià)為:56000元/平方米
根據(jù)現(xiàn)時(shí)夾層圖紙規(guī)劃的人流走向、主次出入口、距離商場(chǎng)吸引點(diǎn)的遠(yuǎn)近、鋪位單雙邊、電梯位的遠(yuǎn)近、總價(jià)等綜合因素考慮,敝司認(rèn)為有如下鋪位為:市場(chǎng)較難接受和市場(chǎng)較為搶手鋪位。(具體鋪位見(jiàn)附圖)
1.市場(chǎng)較難接受的鋪位一共有:
79個(gè)鋪位,
總實(shí)用面積為:837.8平方米
以上為市場(chǎng)較難接受的鋪位,總實(shí)用面積占總體(夾層總實(shí)用面積)的12%左右。
2.市場(chǎng)較為搶手的鋪一共有:
64個(gè)鋪總實(shí)用面積為:1148.3平方米
以上為市場(chǎng)較搶手鋪位,總實(shí)用面積占總體(夾層總實(shí)用面積)的16%左右。
根據(jù)夾層的計(jì)算的均價(jià)(60000/平方米),及貴司所提供的夾層鋪位的規(guī)模、夾層整體功能布局、夾層平面布局、所處不同線鋪位、主次出入口、人流走向、中亭位等因素考慮,以及以往敝司多年對(duì)鋪位規(guī)劃經(jīng)驗(yàn),建議把夾層區(qū)域劃分為五大區(qū)域(詳細(xì)劃分,見(jiàn)附圖),經(jīng)計(jì)算五大區(qū)域,各自均價(jià)如下:
一區(qū)均價(jià)為:60004.2
二區(qū)均價(jià)為:59374.8
三區(qū)均價(jià)為:59992.7
四區(qū)均價(jià)為:47812.4
五區(qū)均價(jià)為:60655.8
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