如何贏取商業(yè)地產(chǎn)“春天”

   2009年樓市大熱之后，國(guó)家開始出臺(tái)一系列被稱為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，來(lái)抑制投機(jī)炒房行為。但是，這些政策的調(diào)控范疇一直限制在住宅，于是，早在2010年4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”后不久，就有人預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)“春天”。

    據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，除了本地項(xiàng)目外，近年來(lái)，到義烏推介的異地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每年都超過300個(gè)。但是，對(duì)于此前已習(xí)慣投資住宅的人來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)全新領(lǐng)域，如何置業(yè)成為問題。

    眼光：

    短期投資的制勝法寶

    商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓等。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資有什么特點(diǎn)呢？

    “以總價(jià)約300萬(wàn)元、配套都相對(duì)成熟的住宅和商鋪為例，其回報(bào)率是不同的�！绷x烏佳寶地產(chǎn)總經(jīng)理王文磊告訴新報(bào)記者，從租金看，義烏約300萬(wàn)元的精裝修住宅年租金最多五六萬(wàn)元，其成本回收的年限約為60年，而同價(jià)的商鋪在35年至40年。

    不過，很多義烏人買房不是為了求租金，而是為了在短期內(nèi)逢高賣出套取利潤(rùn)。對(duì)于這部分投資者來(lái)說(shuō)，住宅的回報(bào)就相對(duì)穩(wěn)健得多。

    “商鋪投資眼光很重要。”王文磊說(shuō)，影響住宅價(jià)格的主要因素不外乎地段、小區(qū)環(huán)境、學(xué)區(qū)，短期內(nèi)比較穩(wěn)定，不會(huì)發(fā)生太大變化，投資相對(duì)穩(wěn)健。但商鋪就不同，購(gòu)買配套成熟的市中心商鋪當(dāng)然穩(wěn)健，但回報(bào)率低，而購(gòu)買未成熟但看似有前景的商鋪，基本等于是在買期貨。對(duì)其前景預(yù)測(cè)得準(zhǔn)，回報(bào)可能很大，預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，虧本都不一定。

    “眼光不好，就算不虧，商鋪增值的速度也有可能讓投資者失望�！蓖跷睦谂e例說(shuō)，在義烏賓王商圈之內(nèi)，有一個(gè)商住一體的項(xiàng)目，當(dāng)初其開盤時(shí)商鋪價(jià)為七八千元/平方米，如今已賣到2萬(wàn)元每平方米左右，但這一變化時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)七八年。七八年前，義烏的住宅一般只需三四千元每平方米，當(dāng)時(shí)投資者若以同樣資金購(gòu)買住宅，回報(bào)率顯然高于商鋪。

    操作：

    長(zhǎng)線宜買商住垂直樓

    買商鋪，短線投資要看眼光且風(fēng)險(xiǎn)大，那么長(zhǎng)線投資該如何呢？比如，有些投資者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，目的就是為了收租金養(yǎng)老，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，購(gòu)買哪些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較為合理？

    不少中介公司負(fù)責(zé)人的建議是沿街的商住一體垂直樓。他們說(shuō)，現(xiàn)在的義烏新盤，開價(jià)就要兩三萬(wàn)元每平方米，買一套面積大點(diǎn)的，搞不好就要三四百萬(wàn)元。而地段稍微偏點(diǎn)沿街垂直樓，在此基礎(chǔ)上加個(gè)百來(lái)萬(wàn)元就能買到。

    王文磊舉例說(shuō)，貝村路的商住一體垂直樓價(jià)格在400萬(wàn)~500萬(wàn)元之間。對(duì)于長(zhǎng)線投資者來(lái)說(shuō)，其租金回報(bào)率還是不錯(cuò)的。“底下的兩間商鋪一年租個(gè)五六萬(wàn)元不成問題，樓上的住房套件加起來(lái)一年也能租個(gè)三萬(wàn)元左右，一年下來(lái)就是八九萬(wàn)元�！蓖跷睦谡f(shuō)，“而且，在義烏，沿街垂直樓一般不會(huì)貶值�！�

    寫字樓：

    投本地項(xiàng)目輸多贏少

    寫字樓也是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在義烏投資寫字樓失敗的情況多，成功的概率小。不少中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說(shuō)，在義烏，較為出名的寫字樓主要是福田大廈、金茂大廈、國(guó)貿(mào)大廈、東方大廈、金福源廣場(chǎng)等，但從其寫字樓的價(jià)格上漲效率看，均不太如人意。

    據(jù)介紹，幾年前，義烏曾掀起過寫字樓的投資熱。許多投資者看到鄰近的上海、杭州等地寫字樓發(fā)展速度快，投資回報(bào)高，也紛紛涉足這一領(lǐng)域。但他們沒有注意到，義烏的情況與這些大城市有所不同。

    據(jù)分析，在大城市，許多入駐企業(yè)有國(guó)際化觀念，對(duì)公司門面要求高，所以寫字樓需求大。而且，上海、杭州等城市都曾出臺(tái)規(guī)定，辦公司不可租用民房，只能租用寫字樓等物業(yè)，這就是所謂的“民宅禁商”令。

    但義烏沒有這樣的規(guī)定。在許多居民小區(qū)，人們時(shí)常可以看到“某某公司”、“某某辦事處”等商業(yè)標(biāo)牌。民宅可以商用，成為寫字樓一直難在義烏快速發(fā)展起來(lái)的重要原因�！昂芏喙�司也喜歡在民宅內(nèi)辦公，因?yàn)樽饨鸨葘懽謽堑�。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著城市的發(fā)展，義烏寫字樓前景仍比較廣闊。“義烏已獲批成為國(guó)際貿(mào)易綜合改革試點(diǎn)，未來(lái)城市的整體商業(yè)品味和商業(yè)檔次會(huì)有明顯提升，寫字樓將快速發(fā)展起來(lái)并獲得更多需求�！彼麄冋f(shuō)。

    市場(chǎng)：

    異地項(xiàng)目呈現(xiàn)“兩高”

    在義烏，投資專業(yè)市場(chǎng)店鋪，自然也是投資者的較好選擇�！巴顿Y本地專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目雖然穩(wěn)健，但總價(jià)高，所以近幾年，很多投資者熱衷購(gòu)買異地專業(yè)市場(chǎng)的商鋪�！绷x烏龍庭基業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理曹雷說(shuō)。

    曹雷說(shuō)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每年，到義烏市場(chǎng)來(lái)推介的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過300個(gè)，其中有不少是專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目�！芭c本地項(xiàng)目比，異地專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目呈現(xiàn)出‘兩高’的特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)高、利潤(rùn)高。”曹雷說(shuō)，其主要原因是項(xiàng)目往往總價(jià)低、升值空間大，但由于其地處異地，投資者想全面了解項(xiàng)目信息相對(duì)比較難。

    據(jù)介紹，義烏人投資異地專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目興起于本世紀(jì)初。當(dāng)時(shí)，由于相關(guān)項(xiàng)目少，很多人對(duì)此趨之若鶩。其中就有不少失敗的案例，比如當(dāng)時(shí)來(lái)自上海的一些項(xiàng)目直至今日也沒能真正發(fā)展起來(lái)，令不少投資者后悔不已。其中賺錢的當(dāng)然也有，比如2006年湖南株洲南大門小商品市場(chǎng)到義烏推介，由于該項(xiàng)目很好地對(duì)接義烏特色，最終興旺起來(lái)，目前項(xiàng)目中較好的商鋪年租金已達(dá)10萬(wàn)元/年。

    那么，如何才能在投資異地專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目中占得先機(jī)。曹雷表示，這需要考量項(xiàng)目的多個(gè)方面，主要包括項(xiàng)目所處城市的發(fā)展?fàn)顩r及前景（比如人口、消費(fèi)質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)狀況、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、未來(lái)規(guī)劃等）；項(xiàng)目開發(fā)商本身的資質(zhì)、信譽(yù)等；項(xiàng)目定位準(zhǔn)確率；項(xiàng)目所在地政府的支持力度；項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通狀況等。

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